Bộ câu hỏi ôn thi Luật Đất đai có đáp án

Hôm trước Bài tập Luật học có chia sẻ bộ Bài tập Bán Trắc Nghiệm Môn Luật Đất Đai Có Đáp Án , hôm nay Bài tập Luật học chia sẻ bản word  bộ câu hỏi gồm 69 câu ôn thi môn Luật Đất đai của trang dhluathn.com chia sẻ.

Tải  Bộ câu hỏi ôn thi Luật Đất đai có đáp án tại đây

Câu 1: Hãy phân tích luận đề: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý"?

Luận đề này ngày từ Luật Đất đai năm 1987 đã được khẳng định. Qua các lần sửa đổi bổ sung. Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bỏ sung năm 1998 và 2001. Luận đề đó vẫn tiếp tục được nhấn mạnh. Như sậy có thể thấy luận đề này là phù hợp, đúng đắn thể hiện được "ý Đảng, lòng dân" về vấn đề đất đai.

"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân..." là nguyên tắc hiến định, được quy định tại điều 17 - Hiếp pháp 1992 "Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời... cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân".

Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân không có mục đích tự thân. Nhà nước chỉ là công cụ là phương tiện để nhân dân thực hiện quyền chủ thẻ trong quan hệ sở hữu tài sản thuọc sở hữu toàn dân nói chung đất đai nói riêng.

Việc quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nói riêng.

Việc quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta. Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập và abỏ vệ được vốn đất đai như ngày nay.

"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý". Như đã khẳng định nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước. Vì vậy Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai. Toàn bộ đất dự ở đất lièn hay ở lãnh hải, dự đất đang sử dụng hay đất chưa sử dụng đều thuộc Nhà nước. Nhà nước có trọn vẹn ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.

Mục đích của quy định "Nhà nước thống nhất quản lý" là nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả, phục vụ tốt các mục tiêu kinh tế xã hội. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai cũng là quy định cần thiết khi Nhà nước thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt, xúc tiến việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản.

Câu 2: Tại sao nhà nước Việt Nam qui định khung giá cho từng loại đất? Nhằm mục đích gì? Quan điểm của anh, chị về khung giá như thế nào trong điều kiện của nền kinh tế thị trường hiện nay?

Điều 12 - Luật đất đai 1993 đã được sửa đổi bổ sung năm 1998 và năm 2001 quy định "Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc phương pháp xác định giá các loại đất,UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính  thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền kh giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuế đất, lệ phí trước bạ, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thương khi Nhà nước thu hồi đất".

Những quy định này có thể phần nào cho chúng ta thấy lý do cùng mục đích của Nhà nước khi quy định khung giá cho từng loại đất.

Ngoài ra Nhà nước quy định khung giá cho từng loại đất còn vì các lý do cụ thể sau đây:

- Đó là sự cụ thể xoá sự thừa nhận của Nhà nước coi đất đai là hàng hoá đặc biệt, phục vụ cho việc hình thành thị trường bất động sản.

- Tác động vào ý thức thái độ của người sử dụng đất để họ sử dụng đất tiết kiệm, nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội của việc sử dụng đất.

Việc quy định khung giá cho từng loại đất là công cụ tài chính của Nhà nước. Việc Nhà nước sử dụng phối hợp các lợi ích kinh tế từ các quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai nhằm mục đích cao nhất là quản lý có hiệu quả, cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất kết hợp hai hồ các lợi ích.

+ Giá đất hay còn gọi là giá quyền sử dụng đất, là số tiền tính trên một đơn vị diện tích do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định trên cư số khung giá của chính phủ và được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

- Do đánh giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do thoả thuận về giá đất trong trường hợp chuyền quyền sử dụng đất.

+ Nhà nước ta quy định khung giá cho từng loại đất vì:

- Nhằm thể hiện sự tập quản lý tập trung, thống nhất của nhà nước đối với đất đai thông qua công cụ tài chính.

- Đó là sự cụ thể hoá sự thừa nhận của nhà nước coi đất đai là hàng hoá đặc biệt phục vụ cho việc hình thành thị trường bất động sản. Việc nhà nước sử dụng phối hợp các lợi ích kinh tế từ các quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai nhằm mục đích cao nhất là quản lý có hiệu quả, cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất kết hợp hài hồ các lợi ích.

- Nhằm tác động vào ý thức thái độ của người sử dụng đất để họ sử dụng đất tiết kiệm, nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội của việc sử dụng đất.

+ Mục đích mà việc nhà nước quy định khung giá cho từng loại đất là làm căn cứ để.

- Tính thuế sử dụng đất

- Tính thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất.

- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

- Tính lệ phí chước bạ: Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

- Tính tiền bồi dưỡng đối với người vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước.

+ Trong nền kinh tế thị trường nhà nước cần quy định khung giá vì.

Bước sang thời kỳ kinh tế thị trường, trong cơ cấu kinh tế đã có sự thay đổi mạnh mẽ theo hướng kết hợp hài hồ công nông nghiệp - thương mại - dịch vụ phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp  hoá - hiện đại hoá đất nước. Nhu cầu tăng trưởng kinh tế cao cùng với sự gia tăng dân số đã gây ra  sức ép to lớn cho việc khai thác và sử dụng đất. Chưa bao giờ đòi hỏi sử dụng đất đai có hiệu quả tiết kiệm để phát huy được hết các thế mạnh về kinh tế - xã hội của đất đai lại trở thành một yêu cầu bức xúc trong lĩnh vực quản lý nhà nước về kinh tế như trong giai đoạn hiện nay ở nước ta. Để đáp ứng đòi hỏi có tính tất yếu khách quan về nâng cao hiệu quả của quản lý nhà nước về đất đai trong nền kinh tế thị trường nước ta, hiến pháp 1992 đã khẳng định: "nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy định và theo luật pháp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả". Và, công cụ tài chính mà cụ thể là xác định khung giá thu tiền sử dụng đất là biện pháp quan trọng để nhà nước quản lý đất đai theo pháp luật.

Câu 3: Gia đình ông A là công chức ở tỉnh H được cơ quan cấp 01 gian nhà cấp bốn năm 2000, cơ quan tiến hành thanh lý nhà cho cán bộ công chức của cơ quan, gia đình ông H nộp tiền thanh lý. Tháng 8 năm 2004, UBND tỉnh H làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho gia đình ông A, đồng thời thu 10 triệu đồng tiền sử dụng đất. Ông A không nộp, với lý do ông đã nộp tiền thanh lý nhà và đất cho cơ quan? Hãy phân tích sự việc trên?

- Cơ quan có quyền phân này cho cán bộ, công nhân viên của mình, nhưng không có thẩm quyền đất theo quy định của Luật đất đai năm 1993 (vì sự việc của gia đình ông A xảy ra năm 2000, khi đó chưa có Luật đất đai năm 2003). Cơ quan của ông A cũng không có quyền  thanh lý đất. Theo điều 4 nghị định 38 ngày 23/08/2000 của Chính phủ thì nhà nước được thanh lý phải trước ngày 05/07/1994 mới hợp lệ. Kể từ ngày 05/07/1994 sẽ áp dụng việc bán nhà và quyền sử dụng đất cho người đang thuê theo nghị định 61/CP ban hành ngày 09/07/1994. Tháng 8 năm 2004, UBND tỉnh H làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho gia đình ông A và ông phải nộp khoản 1- Điều 33 (luật đất đai 2003) và khoản 1 - Điều 2 (Nghị định 198/2004) về thu tiền sử dụng đất.

Câu 4: Điều 10 khoản 2 Luật đất đai 2004 qui định: "Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hồ miền Nam Việt Nam và Nhà nước CHXHCNVN". Quan điểm của anh, chị về qui định trên?

- Điều 4 - nghị định 181 (2004) đã cụ thể hoá luận đề trên như sau:

"Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất và không xem xét giải quyết khiếu nại về việc đòi lại đất mà nhà nước đã giao cho người sử dụng theo các chính sách ruộng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong các trường hợp sau:

a. Đất bị tịch thu, trưng thu, trưng mua khi thực hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc, chính sách xoá bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột thực dân, phong kiến ở miền Nam.

b. Miền Nam hiến tặng cho nhà nước, cho hợp tác xã và tổ chức khác, cho hộ gia đình, cá nhân.

c. Đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao.

d. Đất thổ cư mà nhà nước đã giao cho người khác để làm đất ở, đất ở và đất vườn đã giao lại cho hợp tác xã để đi khai hoang, ruộng đất đã bị thu hồi để giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi giải quyết tranh chấp ruộng đất.

đ. Đất đã chia cho người khác khi hưởng cuộc vận động san sẻ bớt một phần ruộng đất để chia cho người không có ruộng và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày giải phóng.

Luận đề trên vừa mang tính nguyên tắc vừa mang tính định hướng. Quy định này là cơ sở pháp lý khẳng định nhà nước ta là chủ thể duy nhất có quyền định đoạt đối với đất đai.

- Đồng thời nó cũng có ý nghĩa quan trọng đối với đời sống chính trị, kinh tế, xã hội.

+ Thứ nhất: Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất để giải quyết tình trạng khiếu kiện về các tranh chấp quyền sử dụng mang tính lịch sử. Các khiếu kiện đòi lại đất có ảnh hưởng không tốt đến nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Vì vậy, việc quy định như vậy là hết sức cần thiết để giải quyết triệt để các khiếu kiện lâu nay.

+ Thứ hai: Quy định trên là cơ sở để nắm vững số lượng, chất lượng sự biến động đất đai trong phạm vi cả nước và ở từng địa phương. Nếu chấp nhận việc đòi lại đất không nảy sinh nhiều vấn đề  phức tạp làm cho nhà nước có thể quản lý hiệu quả mà sự thay đổi về chủ sử dụng đất sẽ làm cho công tác quản lý tốn kém về thời gian, sức người và sức của.

+ Thứ ba: Quy trình này xuất phát từ bản chất của Nhà nước ta là, nhà nước của dân, do dân và vì dân. Nhà nước quy định như vậy nhằm cụ thể chế độ sở hữu toàn dân về đất đai phục vụ cho lợi ích của nhân dân lao động, bảo vệ quyền lực của người sử dụng đất. Tuy nhiên quy định trên cũng có những điểm hạn chế riêng về tính lịch sử của đất đai, về chính sách người có công với cách mạng. Do đó, nhà nước cần bổ sung thêm một số văn bản mới về các vấn đề này để phát huy hiệu quả của công tác quản lý đất đai của Nhà nước.

Tất nhiên quy định trên cũng có những điển hạn chế riêng: về tính lịch sử của đất đai, về chính sách người có công với cách mạng. Thiết nghĩ sự bổ sung một số văn bản về các vấn đề này sẽ có thể phát huy hết tác dụng vai trò của Luận đề đã nêu.

Câu 5: Hãy cho biết quan hệ pháp luật đất đai thuộc quan hệ pháp luật hành chính hay quan hệ pháp luật dân sự, cho ví dụ minh hoạ?

- Quan hệ pháp luật đất đai vừa thuộc quan hệ pháp luật hành chính, vừa thuộc quan hệ pháp luật dân sự.

+ Quan hệ pháp luật đất đai thuộc quan hệ đó pháp luật hành chính trong trường hợp các quan hệ đó phát sinh trên cơ sở quyết định hành chính về giao đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay quyết định thu hồi đất, quyết định xử lý các hành vi về phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai, các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Ví Dụ : Uỷ ban nhân dân Quận Đống Đa ra quyết định thu hồi đất mà các hộ gia đình ở 2 bên đường Ngã Tư Sở để xây dựng Cầu Vượt.

+ Quan hệ pháp luật đất đai thuộc quan hệ pháp luật dân sự trong trường hợp các quan hệ đó phát sinh trên hệ phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa ông A và ông B.

Câu 6: Hãy cho biết các trường hợp sau đây thuộc đối tượng điều chỉnh của ngành luật đất đai hay không? giải thích tại sao?

a. Trường hợp này vừa thuộc đối tượng điều chỉnh của luật đất đai vừa thuộc đối tượng điều chỉnh của luật hành chính.

- Nó thuộc đối tượng điều chỉnh của luật đất đai thể hiện ở chỗ.

+ Trường hợp này thuộc nhóm thứ nhất trong đối tượng điều chỉnh  của luất đất đai đó là nhóm quan hệ xã hội, phát sinh trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai.

+ Theo quy định mà luật đất đai, biểu hiện của hình thức tranh chấp thường dưới dạng.

- Tranh chấp đất đai có liên quan đến địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính.

- Tranh chấp bãi bồi ven sông, ven biển để nuôi trồng thủy hải sản.

+ Theo điều 137 - Luật đất đai 2003 quy định: tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới giữa các đơn vị hành chính do uỷ bản nhân dân của các đơn vị có cùng phối hợp giải quyết. Trường hợp không đạt được sự nhất trí hoặc việc giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì thẩm quyền giải quyết d được quy định: trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn thì do chính phủ quyết định.

- Nó thuộc đối tượng điều chỉnh của luật hành chính.

+ Đây là tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính giữa hai cơ quan quản lý hành chính nhà nước diễn ra trong quá trình các cơ quan này đang thực hiện chức năng quản lý, hành chính nhà nước và nó thuộc nhóm thứ nhất trong đối tượng điều chỉnh của luật hành chính.

+ Trình tự, thủ tục và quyết định giải quyết tranh chấp giữa 2 huyện A và B do luật hành chính điều chỉnh.

b. Trường hợp này thuộc đối tượng điều chỉnh của luật đất đai vì nó thuộc nhóm đối tượng điều chỉnh thứ 2 của luật đất đai là nhóm quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. ở đây là tranh chấp giữa hai tổ chức về việc sử dụng đất rừng sản xuất.

c. Trường hợp này không thuộc đối tượng điều chỉnh của luật đất đai mà thuộc đối tượng điều chỉnh của luật hôn nhân - gia đình và luật dân sự vì:

+ Theo luật hôn nhân gia đình.

- Điều 97 (chia quyền sử dụng đất của vợ, chồng) quy định:

+ Quyền sử dụng đất riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên đó.

+ Việc chia quyền sử dụng đất chung của vợ chồng khi ly hôn được thực hiện như sau:

- Đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm, môi trường thủy sản chung với hộ gia đình, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở thì chia đôi hoặc theo thỏa thuận và các bên.

- Việc chia quyền sử dụng đối với các loại đất khác được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật dân sự.

-Điều 98:

+ Trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì được chia đôi hoặc theo thoả thuận của các bên.

- Điều 99:

+ Trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của một bên thì khi ly hôn, nhà ở đó vẫn thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà nhưng phải chia cho bên kia một phần giá trị nhà.

+ Theo Bộ luật dân sự 2005:

- Điều 219: Quy định về chia tài sản thuộc hình thức sở hữu chung.

Câu 7: Hãy nêu những hành vi bị cấm trong Luật đất đai 2003, cho ví dụ minh hoạ?

-Điều 15: Luật đất đai 2003 quy định: "Nhà nước nghiêm cấm hành vi lấn, chiếm đất đai không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, huỷ hoại đất, không thực hiện đúng quy định mà pháp luật khi sử dụng các quyền của người sử dụng đất: không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất. Nhà nước nghiêm cấm hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn,  vượt quá quyền hạn hoặc thiếu trách nhiệm của người có thẩm quyền để làm trái các quy định về quản lý đất đai".

- Ví dụ: Người sử dụng đất không có quyền tiêu huỷ đất đai, không có  quyền thay đổi mục đích sử dụng, không có quyền tự đặt ra các thủ tục chuyển nhượng, chuyển đổi.

Câu 8: Phân tích sự giống nhau và khác nhau giữa quyết định giao đất và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất?

- Quyết định giao đất: là quyết định bằng văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm xác lập quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình có đủ điều kiện sử dụng đất. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất: là hành vi của một chủ thể sử dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình  cho người khác theo quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là hình thức của chuyển quyền sử dụng đất.

- So sánh:

+ Giống nhau: là cơ sở làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng đất.

+ Khác nhau:

Quyết định giao đất Hợp đồng chuyển quyển 

SD đất

Về thẩm quyền Là quyết định hành chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai ra quyết định, là cơ sở pháp lý bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất   Là hợp đồng diễn ra giữa các bên trên cơ sở bình đẳng, thoả thuận tự nguyện

Nội dung Do luật đất đai điều chỉnh

Bao gồm: Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, loại đất và thời hạn sử dụng đất  Do luật đất đai, và luật dân sự điều chỉnh.

Bao gồm: hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của các bên và nó chỉ có thời hạn theo thời hạn của quyết định giao đất và cho thuê đất

Hiệu lực Có hiệu lực trong vòng 15 ngày kể từ ngày ký Có thể có hiệu lực ngay sau khi ký kết hợp đồng hoặc sau 15 ngày kể từ ngày ký.

Câu 9: Gia đình bà A sử dụng 1000m2 đất nông nghiệp trong đô thị, nay diện tích đó được quy hoạch thành đất ở.

- Theo quy định tài khoản 3 và khoản 4 điều 36 - Luật đất đai năm 2003 về chuyển mục đích sử dụng đất thì gia đình  bà A được tiếp tục sử dụng diện tích đất đó.

- Theo khoản 2 - điều 6 (Nghị định 198/2004 về thu tiền sử dụng đất quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì gia đình bà A phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đã tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Câu 10: ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17 Hiến pháp 1992, Điều 5 Luật đất đai 2003) theo anh, chị sở hữu toàn dân thì người chủ sở hữu là ai? chủ sở hữu có mấy quyền năng pháp lý?

Theo từ điển tiếng Việt, quyền sở hữu được hiểu là quyền chiếm giữ, sử dụng là định đoạt đối với tài sản của mình. Theo khoa học pháp lý, quyền sở hữu là tập hợp các quyền sử dụng, hưởng thụ, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thuế chấp, quyền tặng cho, phá hủy thủ tiêu đối tượng sở hữu theo luật định. ở nước ta vấn đề sở hữu đất đai đã được quy định trong pháp luật. Hiến pháp Việt Nam và luật đất đai 2003 quy định: "Đất đai, rừng núi, sông hồ... đều thuộc sở hữu toàn dân". Sở hữu toàn dân là toàn thể nhân dân đều có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai. Toàn thể nhân dân chính là chủ sở hữu của đất đai. Nhưng vì những lý do đặc biệt mà thực tiễn và lịch sử, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân cho nhà nước thống nhất quản lý. Toàn dân là chủ thể của đất đai nhưng toàn dân không thể đứng ra thực hiện quyền sở hữu cụ thể mà cứ người đại diện thay mặt nhân dân thực hiện quyền này - đó là nhà nước. Vì nhà nước ta là nhà nước của dân, do dân, vì dân. Nhân dân chỉ được quyền sử dụng đất còn quyền định đoạt đối với đất đai thuộc về nhà nước.

Câu 11: Tại sao Nhà nước Việt Nam qui định mức sử dụng đất nông nghiệp đối với từng vùng? Hiện nay nhà nước ta khuyến khích phát triển kinh tế trang trại thì việc qui định hạn mức sử dụng đất có hạn chế gì không?

- Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp. Nhóm đất nông nghiệp gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất sản xuất, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất muối, đất trồng có phục vụ chăn nuôi, đất mặn nước để nuôi trồng thủy sản, đất hợp tác xã giao cho hộ gia đình làm kinh tế gia đình, đất nông nghiệp khác. Hạn mức sử dụng nông nghiệp là khoảng thời gian tối đa mà một hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được phép sử dụng một diện tích đất nông nghiệp nhất định vào mục đích nông nghiệp mà nhà nước giao.

- Luật đất đai 2003 quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp vì nhiều lý do khác nhau.

+ Thứ nhất, việc áp dụng hạn mức sử dụng đất nông nghiệp có tác động tích cực đến đời sống kinh tế ở nông thôn, nó bảo đảm cho người nông dân có đất đai để sản xuất, thực hiện được chính sách của Đảng và nhà nước ta là người cày có ruộng".

+ Thứ hai, chính sách này vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội, thậm chí còn mang một số chính trị to lớn: Giải quyết hợp lý chính sách hạn mức, chúng ta vừa thúc đẩy được kinh tế nông thôn phát triển vừa bảo đảm được ổn định xã hội.

+ Thứ ba, nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả, phục vụ tốt các mục tiêu, kinh tế, xã hội do nhà nước đề ra.

+ Thứ tư, đảm bảo cho người làm nông nghiệp có đất để sản xuất và nhằm khắc phục tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp, sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.

+ Thứ năm, việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn xuất phát từ những nguyên nhân như tình trạng dư thừa lao động trong nông nghiệp ở nông thôn, môi trường quan giữa ruộng đất - dân số - lao động trở nên hết sức căng thẳng. Đa số nông dân, thu nhập của họ chỉ đủ trang trải cho những nhu cầu thiết yếu hàng ngày, không có khả năng đầu tư thêm cho sản xuất nông nghiệp trên quy mô lớn và cũng không có khả năng đầu tư vào các lĩnh vực khác, bởi vậy việc áp dụng chính sách này là cần thiết.

- Trong điều kiện hiện nay, nhà nước ta đang khuyến khích phát triển trang trải những việc quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp vẫn rất cần thíêt nhằm khai thác có hiệu quả đất đai để phát triển, sản xuất, mở rộng quy mô và nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối gắn với dịch vụ, chế biến và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp. Đồng thời còn đảm bảo cho việc sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước đề ra.

Câu 12: Gia đình ông A là công chức Nhà nước, năm 1990 gia đình ông nhận chuyển nhượng một thửa đất trồng lúa diện tích 500m2 của một hộ gia đình nông dân ở ngoại thành Hà Nội, nhưng chưa sang tên chước bạ. năm 2004, diện tích đó được qui hoạch thành đất ở?

Hỏi: Gia đình ông A có được tiếp tục sử dụng đất trồng lúa hiện nay chuyển thành đất ở không? Tại sao?

Việc nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa của ông A chiếm ra vào năm 1999 và được điều chỉnh bởi Luật đất đai 1993 ông A chưa sang tên chước bạ tức là việc nhận chuyển nhượng của ông A chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép mà mới chỉ là hợp đồng thoả thuận giữa ông với người đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa của ông A là trái pháp luật, đến năm 2004, diện tích đất đó được quy hoạch thành đất ở (đang là thời điểm Luật đất đai năm 2003 đã có hiệu lực). Theo khoản 3 - Điều 103 Nghị định 181/2004 qui định: hộ gia đình, cá nhân, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước đã được quy hoạch thành đất ở. Gia đình ông A là công chức  nhà nước tức là không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên việc ông nhận chuyển nhượng là sai. Và ông không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Do đó gia đình ông A không được tiếp tục sử dụng diện tích đất ở đó.

Câu 13: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai 1993, 1998, 2001, 2003 như thế nào? Trên thực tế việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ có bất cập gì?

+ Luật đất đai 1993 quy định.

- Điều 73. Người sử dụng đất có những quyền sau đây

1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao

3. Được chuyển quyền sử dụng  đất theo quy định và pháp luật.

4. Hưởng các lợi ích cho công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại.

5. Được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất.

6. Được nhà nước bảo vệ khi bị người khắc xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất đai bị thu hồi.

7. Được quyền góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất.

8. Được quyền khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

- Điều 79: Người sử dụng đất có những nghĩa vụ sau đây:

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và các yêu cầu khác đã được quy định, khi giao đất.

2. Thực hiện các biện pháp để bảo vệ và làm tăng khả năng sinh lợi của đất.

3. Tuân theo những quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

4. Nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính theo quy định pháp luật.

5. Nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất theo quy định của pháp luật.

6. Đền bù cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình.

7. Giao lại đất khi nhà nước cú quyết định thu hồi.

+ Luật đất đai 2003 quy định.

- Điều 105. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

3. Hưởng các lợi thế do công trình của nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

- Điều 107. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật.

2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất có liên quan.

6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

7. Giao lại đất khi nhà nước cú quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.

+ Trên thực tế việc thực hiện quyền và nghĩa vụ có bất cập ở chỗ quyền được sử dụng vượt giới hạn mà pháp luật cho phép còn nghĩa vụ thì không được thực hiện đầy đủ. Bất cập nông nghiệp cho các nguyên nhân.

- Trình độ nhận thức về pháp luật đất đai của người dân còn kém.

- Do sự ảnh hưởng của sự phát triển của nền kinh tế thị trường.

- Do nội dung luật đất đai còn yếu và thiếu mang tính chung chung, khó hiểu.

Câu 14: Căn cứ để phân loại đất theo Luật đất đai năm 2003  là gì? Theo anh, chị cách phân loại như vậy đã phù hợp với điều kiện ở Việt Nam chưa.

- Điều 13 - Luật đất đai 2003 quy định.

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp.

2. Nhóm đất phi nông nghiệp

3. Nhóm đất chưa sử dụng

- Cách phân loại như vậy chưa thật sự phù hợp với điều kiện ở Việt Nam. Nước ta trong thời kỳ quá độ có sự đan xen, chuyển giao giữa cái.... và còn mới nên giữa các loạiđất có sự đan xen, ranh giới không rõ ràng. Do đó, chúng ta cần phân loại đất cụ thể hơn và sự phân biệt rõ ràng giữa các loại đất.

Câu 15: Vợ chồng ông A và bà C có 4 con, hai người con đã định cư ơ nước ngoài, hai người con ở trong nước cùng sử dụng chung với vợ chồng ông là 18.000m2, đất nông nghiệp. Mảnh đất trên do ông A đứng tên chủ hộ, năm 1996 ông A mất, bà C làm thủ tục sang tên bà là chủ hộ. Năm 1997, bà sang tên cho con trai lớn là anh T với diện tích là 7/500m2 đất, con trai thứ hai là K sử dụng chung với bà là 10.500m2. Năm 2002 bà C chuyển về ở với T và muốn lấy bớt một phần đất do anh K sử dụng cho anh T, nhưng anh K không đồng ý và đòi chia thừa kế quyền sử dụng đất, Bà C gửi đơn kiện lên Toà án.

Theo anh (chị) vụ việc trên sẽ được giải quyết như thế nào theo quy định của luật đất đai hiện hành?

Theo quy định của Luật đất đai 2003 nếu bà C đã sang tên làm thủ tục sang tên hợp pháp cho anh K có quyền sử dụng 10,500m2 mà anh K đã sử dụng ổn định lâu dài và không có tranh chấp với anh T thì bà C sẽ không có quyền đòi lại 10.500m2 mà bà và anh K sử dụng chung. Còn trong trường hợp mảnh đất ấy vẫn do bà đứng tên thì bà có toàn quyền đối với mảnh đất ấy và K sẽ không được quyền đòi chia thừa quyền kế quyền sử dụng đất.

Câu 16: Quy hoạch sử dụng đất là gì? Anh, chị có nhận xét gì về việc lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất hiện nay?

- Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán phân bố đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian... cho các mục tiêu kinh tế - xã hội. Quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch sử dụng đất, bởi vì kế hoạch sử dụng đất là biện pháp để thực hiện quy hoạch. Quy hoạch sử dụng được lập cho thời hạn 10 năm phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước. Kỳ quy hoạch sử dụng đát trong phạm vi cả nước là 5 năm. Nguyên tắc lập quy hoạch phải công khai, dân chủ, cơ quan tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất phải tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân trong vùng quy hoạch. Việc lập quy hoạch còn phải tuân theo các nguyên tắc khác quy định tại điều 21 - luật Đất đai 2003 (tính phù hợp, tính khả thi, tính tiết kiệm, hiệu quả). Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng bao gồm: chiến lược, quy hoạch tổng thể phát  triển kinh tế - xã hội quốc phòng an ninh của cả  nước, quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội và nhu cầu của thị trường, hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất, định mức sử dụng đất, tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất, kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước. Về thẩm quyền sử dụng đất cho nước, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đát của địa phương; UBND cấp huyện  thuộc tính lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đát mà địa phương mình, UBND xã không thuộc khu vực phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch (xã thuộc khu vực nông thôn) thì tổ chức, thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất trong địa phương mình. Về thẩm quyền, Quốc hội, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do chính phủ trình; chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, UBND cấp tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp dưới, trực tiếp UBND cấp huyện xét quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã tại vùng nông thôn. Nội dung quy hoạch sử dụng đất gồm: điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất, đánh giá tiềm năng đất đai, xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong quy hoạch, xác định diện tích các loại đất phân bố cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án, xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường, giải phóng tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.

Thực trạng quy hoạch đất đai đang là vấn đề nổi cộm ở nước ta. Bởi vì thực tế cho thấy việc quy hoạch sử dụng đất còn tràn lan (hiện trong cả nước có tới 9 viện quy hoạch chuyên trách, hàng năm công ty tư vấn vừa thiết kế công trình, vừa quy hoạch) chưa sát thực tế, thiếu tính khả thi. Nhìn chung công tác quy hoạch mới chỉ dừng lại ở mục tiêu về giao thông, phân khu chức năng mà chưa có tính toán cao cho sử dụng đất có hiệu quả. Thời gian thực hiện quy hoạch còn chưa rõ hoặc bị kéo dài làm cho hiệu qủa quản lý thấp. Quy hoạch chi tiết cho quận, huyện, thị xã, xã, phường đến nay nhiều địa phương chưa làm. Do đó, công tác quy hoạch chưa trở thành công cụ quản lý thực sự có hiệu quả.

Câu 17: Thẩm quyền và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được qui hoạch trong Luật đất đai 2003 như thế nào? Anh, chị có nhận xét gì về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở địa phương mình?

- Điều 52 - Luật đất đai 2003 về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy hoạch.

1. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trong cương cấp giấy chứng nhận và quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.

2. UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

3. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy hoạch tại khoản 1 điều này được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp. Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.

- Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

a. Người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng, đăng ký quyền sử dụng đất.

b. Hồ sơ  xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy tờ về: quyền sử dụng đất quy hoạch tại các khoản 1, 2 và 5 điều của Luật đất đai 2003 (nếu có), văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay nhìn chung là tiến độ chậm, năm 2001 mới khoảng 641.000 hộ trong tổng số 4.547.000 hộ sử dụng đất đô thị được cấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 14% tổng số. Qua thực tế đền bù giải phóng mặt bằng thì nhiều tình phía Nam trong tổng số 100% nhà đất được đền bù chỉ 30% là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập. Có rất nhiều người dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND cấp xã do số tiền thuế về đất đai mà họ phải nộp là quá lớn.

Câu 18: Ông A có diện tích đất ở là 250m2, năm 2000 ông chuyển nhượng diện tích đất trên cho người khác để vào Nam sinh sống, UBND xã yêu cầu ông A phải nộp 3 triệu đồng tiền lệ phí đất?

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự  thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định mà bộ luật DS và pháp luật về đất đai, theo đó bên chuyển quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.

a.Việc UBND xã thu 3 triệu đồng của ông A là sai v ỡ chì có UBND huyện mới có thẩm quyền thu 3 triệu đồng của ông A.

b. Theo quy định của pháp luật đất đai, ông A phải nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng tỉ lệ phần trăm trên trị giá đất chuyển quyền sử dụng.

c. Một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là hợp pháp khi có đủ các điều kiện.

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo mẫu do Bộ tài nguyên và môi trường ban hành, đối tượng của hợp pháp.

+ Chủ thể hợp đồng hợp pháp.

- Người chuyển nhượng có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được phép chuyển nhượng.

- Người được chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng.

Câu 19: Hãy trình bày và phân tích nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Luật đất đai 2003? theo anh, chị nội dung quản lý nào quan trọng nhất? Tại sao?

+ Điều 6 - Luật đát đai 2003 quy định nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:

a. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật, nó là cơ sở pháp lý trong quy trình quản lý nhà nước về đất đai.

b. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính.

Địa giới hành chính là sự phân định về ranh giới đất đai trên thực địa giữa các tỉnh, huyện, xã với nhau theo thẩm quyền quản lý. Hồ sơ địa giới hành chính là hồ sơ phục vụ quản lý, nhà nước đối với gia đình địa giới hành chính. Bản đồ hành chính là bản đồ thẻ hiện ranh giới các đơn vị hành chính và yếu tố địa lý, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính.

c. "Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất".

Các hoạt động khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất trên là những việc làm hết sức quan trọng, nó tạo cơ sở ban đầu cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất  và xác định giá đất. Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, đựoc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận. Bản đồ  hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất đai một thời điểm xác định được lập theo đơn vị hành chính.

d. "Quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất"; quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán phân bố đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian... cho các mục tiêu kinh tế - xã hội. Quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn với kế hoạch sử dụng đất, bởi vì kế hoạch sử dụng đất là biên pháp để thực hiện quy hoạch.

e. "Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất".

Giao đất là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Thuê đất là nhà nước trực tiếp cho người có nhu cầu sử dụng đất được thuê đất có nhu cầu sử dụng đất  đựơc thuê đất theo thời hạn và theo mục đích mà nhà nước quy định. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng có thể chuyển mục đích sử dụng từ đất này sang đất khác. Thu hồi đất là việc nhà nước  ra quyết định hành chính để nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai.

f. "Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".

g. "Thống kê, kiểm kê đất đai".

h. "Quản lý tài chính về đất đai".

i. "Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản"

k. "Quản lý giám sát việc thực hiện và nghĩa vụ của người sử dụng đất"

l. "thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định  của pháp luật về đất đaivà xử lý vi phạm luật về đất".

m. "Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai"

* Nội dung: "Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó" là quan trọng nhất vì:

- Các văn bản pháp luật là nơi các đường lối chính sách đất đai của Đảng được quy phạm hoá, pháp luật là công cụ quan trọng nhất để quản lý nhà nước về đất đai và hoạt động ban hành văn bản pháp luật về đất đai không thể không chiếm vị trí quan trọng hàng đầu.

- Nó là cơ sở pháp lý trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai và chi phối, ảnh hưởng trực tiếp đến các nội dung quản lý nhà nước về đất đai.

- Nó góp phần ổn định các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai.

Câu 20: Phân tích mối quan hệ giữa ngành luật đất đai và ngành luật dân sự? Cho ví dụ minh hoạ?

+ Luật ĐĐ: là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật Việt nam, là tổng thể các quy phạm pháp luật đất dai do nhà nước ban hành nhằm đìeu chỉnh các quan hệ XH phát sinh, trong quá trình quản lý NN về ĐĐ và quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất  của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Luật dân sự: là ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều kiện các quan hệ tài sản và các quan hệ nhân thân.

+ Như vậy giữa hai ngành luật này có mối quan hệ đan xen với nhau.

- Chế định quyền sở hữu của hai ngành luật đều được hiến pháp và Bộ luật dân sự ghi nhận, song chế định và quyền sở hữu đối với đất đai lại là một quyền đặc biệt (chỉ nhà nứoc mới có) còn quyền sở hữu về tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự lại chuyển nhượng cho, tặng, một cách tự do (VD: người dân không có người huỷ hoại đất đai nhưng họ lại có quyền tiêu hủy các tài sản khác thuộc sở hữu của mình như xe máy, ô tô, đồ dùng gia đình...).

- Tài sản đất đai khi được NN cho phép chuyển quyền sử dụng từ chủ sử dụng đất này sang SD đất khác thì thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là một hình thức hợp đồng được quy định trong Bộ luật dân sự, nhưng thi thực hiện các thủ tục chủ SD đất phải tuân theo các quy định của PL đất đai (VD: anh A muốn chuyển nhượng quyền SD cho anh B thì phải lập hồ sơ chuyển nhượng quyền SD đất theo thoả thuận mà 2 bên. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng giữa hai bên phải thực hiện đúng quy định mà PL đất đai về chuyền nhượng quyền SD đất).

- Hai ngành luật DS và luật Đất đai đều có chung phương pháp điều chỉnh là phương pháp  thoả thuận, song mức độ thoả thuận mà ngành luật đất đai áp dụng bị hạn chế bởi ý chí của NN - chủ sử dụng đất chỉ được thoả thuận trong phạm NN cho  phép. Tuy nhiên trên thực tế do sự vận động của nền kinh tế thị trường, một số quan hệ đất đai chuyển dần thành quan hệ dân sự do NN đang dân sự hoá các quan hệ pháp luật đất đai. (VD: hợp đồng chuyển quyền, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất...).

Câu 21: Việc quy hoạch khung giá cho từng loại đất của NN nhằm mục đích gì? anh, chị có bình luận gì về khung  giá đất đai?

a. Quyết định này là sai vì theo quy định tại điều 37 - luật đất đai 2003 thì chỉ có UBND tỉnh mới có thẩm quyền cho tổ chức thuê đất để dựng cơ sở phục vụ cho việc sản xuất, KD.

b. Quyết định này là sai vì theo quy định  tại điều 37 - luật đất đai 2003 thì chỉ có UBND cấp tỉnh  mưói có thẩm quyền cho tổ chức thuê đất.

c. Quyết định này là đúng (theo quy định tại điều 37 - luật đất đai 2003).

d. Quyết định này là sai vì theo quy định mà điều 37 -  Luật đất đai 2003 thì chỉ có UBND tỉnh mới có thẩm quyền cho tổ chức nước ngoàicó chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng sở làm việc.

Câu 22: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được qui định trong Luật đất đai năm 2003 như thế nào? anh chị có nhận xét gì về việc giải quyết các tranh chấp đất đai hiện nay?

+ Điều 136 -Luật đất đai 2003 qui định.

Tranh chấp đất đai đã được hồ giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của  Luật này và tranh chấp tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết.

2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự  không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định  tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 của luật này được giải quýet như sau:

a. Trường hợp chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì  có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND tỉnh, thành phố thuộc TW là quyết định giải quyết mỗi vùng.

b. Trường hợp Chủ tịch UBND tỉnh, TP  trực thuôc TW giảiquyết lần đầu mà một bên hoặc có bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đồng bộ trưởng bộ tài nguyên và môi trường, QĐ mà Bộ trưởng Bộ tàinguyên và môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.

- Điều 37 - luật đất đai 2003 quy định:

1. Tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới giữa các đơn vị hành chính do UBND của các đơn vị  đó cùng phối hợp giải quyết. Trường hợp không đạt được sự nhất trí hoặc việc giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì thẩm quyền giải quyết đựoc quy định như sau:

a. Trường hợp tranh  chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính tỉnh, TP trực thuộc trung ương thì do QH quyết định.

b. Trường hợp tranh chấp có liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính quận, huyện, thị xã, TP thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn do CP quyết định.

2. Bộ TN và MT, cơ quan quản lý đất đai  mà tỉnh, TP trực thuộc TW, huyện, quận, thị xã, TP thuộc tỉnh có trách nhiệm cung cấp các tài liệu cần thiết và phối hợp với cơ quan NN có thẩm quyền để giải quyết các tranh chấp đất đai có liên quan địa giới hành chính.

+ Thực tiễn giải quyết tranh chấp đát đai hiện nay còn có nhiều bất cập, hạn chế. Nhiều tranh chấp đát đã không được giải quyết một cách thoả đáng và hầu hết các cơ quan NN có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đều lúng túng, khó khăn khi giải quyết các tranh chấp phức tạp. Điều này do trình độ năng lực chuyên môn về quản lý đất đai của cán bộ, công chức trong cơ quan quản lý NN về đát đai còn yếu, và thiếu. Đồng thời, PL về đất đai của nước ta còn chung chung, khó hiểu nên khó áp dụng trong thực tế đời sống.

Câu 23: Gia đình ông D hiện đang sinh sống tại tỉnh 11 năm 1990, gia đình ông khai hoang được 5ha đất hoang hoá và đưa vào sản xuất nông nghiệp. Tháng 8 năm 2004, UBND tỉnh H ra quyết định thu hồi, sau đó giao cho bộ quốc phòng xâydựng nhà ở cho cán bộ quân đội, nhưng không đền bù mà chỉ được hỗ trợ công khai phá là 25.000đ/m2 với ký do đát khai hoang trên sử dụng không hợp pháp?

Hãy phân tích sự việc trên và nêu rõ hướng giải quyết?

Việc UBND tỉnh H ra quyết định thu hồi 5ha do gia đình ông  khai hoang cho thấy sự yếu kém trong công tác quản lý đất dai của UBND tỉnh H, luật đất đai 2003 không có quy định về khai hoang, phục hóa. Do đó việc gia đình sản xuất NN là trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp vì vậy việc UBND tỉnh H  ra  quyết định thu hồi, sau đó giao cho Bộ quốc phòng XD nhà ở cho cán bộ quân đội, nhưng không đền bù mà chỉ hỗ trợ công khai phá là 25.000đ/m2 là hoàn toàn đúng.

Câu 24: Hãy phân tích công cụ tài chính  trong hoạt động quản lý NN về đát đai? theo anh, chị trong điều kiện hiện nay NN ta nên sử dụng công cụ nào để quản lý đất đai cho hiệu quả nhất? 

+ Sử dụng công cụ tài chính trong QLNN về đất đai là việcu NN sử dụng phối hợp các lợi ích KTế từ các mối quan hệ KT gắn với đất đai được tác động đến các chủ thể SD đất để đạt được mục đích quản lý tài chính là công cụ quản lý quan trọng họ cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất, kết hợp hài hồ các lợi ích kinh tế.

Các công cụ TC chủ yếu được sử dụng  trong QL đất đai hiện nay bao gồm:

* Thuế: Là công cụ tài chính được sử dụng rộng rãi trong công tác quản lý NN đất đai. Theo luật đất đai hiện hành NN sử dụng các loại thuế sau:

+ Thuế sử dụng đất NNghiệp.

+Thuế chuyển quyền sử dụng đất.

+ Thuế nhà đất.

* Lệ phí địa chính: là khoản người sử dụng đất phải nộp khi được cơ quan NN phục vụ các công việc về địa chính (dịch vụ hành chính công trong lĩnh vực đát đai), đó là khi được cấp giấy chứng nhận quyền SD đất, trích lục hồ sơ địa chính,  chứng nhận biến động về đất đai.

* Giá quyền sử dụng đất: đất có giá trị nghĩa là nhà nước đã thừa nhận đất đai là hàng hoá được phép lưu thông trên thị trường, giá đất là cơ sở để tính các loại thuế, lệ phí, phí và thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất... chính phủ đã quy định khung giá cụ thể phù hợp với tình hình thực tế đối với các loại đất đai địa phương mình. Tuy nhiên, trong các quy định về cách tính giá các loại đất hiện nay còn có những điểm chưa phù hợp với thực tế. thường các loại thấp hơn giá trị thị trường rất nhiều làm giảm hiệu lực của công cụ giá cả và PS nhiều tiêu cực, NN cần phải sớm bổ sung hoàn thiện các quy định về thuế, lệ phí, và giá đất, để bảo đảm cơ sở khoa học vững chắc cho việc SD.

Câu 25: Thị trường bất động sản là gì? những loại đất nàoa được tham gia thị trường bất động sản? anh, chị có nhận xét gì về  thị trường BĐS  ở nước ta hiện nay?

+ Theo quy định của Bộ luật dân sự BĐS là những tài sản không chờ đợi được bao gồm: đất đai, nhà ở, các công trình  gắn liền với đát và các tài sản là thị trường trong đó có mối quan hệ giữa các bên giao dịch khi chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp... các quan hệ trong thị trường BĐS là quan hệ thương lượng, bình đẳng dưới hình thức hợp đồng trên cơ sở các quy định mà pháp luật dân sự. Tuy nhiên, quyền SD đất là một loại hàng hoá đặc biệt cần sự quản lý của NN. NN quy định cụ thể những loại đất được tham gia thị trường BĐS gồm:

- Đất nông nghiệp được NN giao cho hộ gia đình, cá nhân...

- Đất NN do hộ gia đình đang sử dụng ổn định vào mục đích NN đx d được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

- Đất NN được Nhà nước giao có thu tiền cho tổ chức KT, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Đất NN mà Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

- Đất ở.

- Đất phi NN, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh do NNước giao có thu tiền có Nhà nước cho thuê đã trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và các loại đất khác mà người sử dụng đựoc phép chuyển quyền.

* Hiện nay thị trường BĐS ở nước ta vẫn là thị trường phi chính quy. Việc  mua bán trao đổi đất đai, nhà ở chủ yếu diễn ra  dưới các hình thức viết trao tay mà không có xác nhận của chính quyền sở tại ở cả thành thị và nông thôn và cả ở những nơi quy hoạch, đang ở quy hoạch và còn chưa quy hoạch. Việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền SD đát làm cho các chủ sử dụng đất không có điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Do đó hình thức chuyển nhượng này đẩy những yếu tố rủi ro mà NN không thể kiểm soát nổi, dẫn tới tình trạng đang phát triển tự phát, giao dịch ngầm,  phi chính quy về BĐS, phát triển theo hướng dẫn và thiếu lành mạnh gây thất thu lớn cho ngân sách NN, đồng thời phát sinh  nhiều tranh chấp dẫn tới khiếu kiện, nhất là khiếu kiện trong việc bồi thường thiệt hại khi NN thu hồi đất. Trong quá trình vận động để đạt được những kết quả hữu hiệu mà các chủ thể tham gia hoạt động thì chúng ta lại thiếu một yếu tố hết sức cơ bản là vấn đề thông tin thị trường BĐS như: thông tin về quy hoạch về giao đất, thu hồi đất. Những thông tin sai lệch về quy hoạch về kế hoạch, vì sự thay đổi chính sách của NN đã làm cho các quan hệ  cung cầu, biến động mạnh tạo ra các "cơn sốt" về đất trong đó có cả những "cơn sốt ảo" về đất.

Câu 26: Năm 1979 gia đình ông A được cơ quan B phân cho một gian nhà cấp bốn diện tích 40m2. Năm 1996, cơ quan B tiến thành  thanh lý nhà và đất cho các hộ gia đình đang ở, ông A đã trả toàn bộ tiền thanh lý cho cơ quan B. Tháng 8 năm 2004, UBND thành phố H (đô thị đặc biệt)  tiến hành giải toả khu nhà ông A đang ở, đồng thời lên phương án đền bù cho mỗi m2 đất ở đó có  giấy tờ  hợp lệ là 13.000.000đ, trong khi đó giá chuyển nhượng trên thị trường ở vị trí nhà ông A tại thời điểm cú quyết định thu hồi đất và đền bù là 50.000.000đ trên một m2, ông A và một số gia đình không đồng ý với mức đền bù trên.

Theo anh, chị giá đền bù như vậy đã thoả đáng chưa? ý kiến của anh, chị như thế nào về việc đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay?

Ông A phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

+ Điều 105 - Luật đất đai 2003 quy định

Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây"

1. Được cấp giấy CNQSDĐ

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của nhà nước về bảo vệ cải tạo đất nông nghiệp.

4. ĐượcNhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được NN bảo hộ khi người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi, vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

- Điều 107 - Luật đất đai 2003 quy định

Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây:

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới đất thửa và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong bóng đất và tuân theo các quy định khác của PL.

2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng  đất theo quy định của pháp luật.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của páp luật

4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

7. Giao lại đất khi NN cú quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.

+ Trong thực tế việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất còn nhiều vấn đề cần nghiên cứu xem xét. Người sử dụng đất nhiều khi còn chưa sử dụng hết quyền năng của mình. Ví dụ như: quyền chuyển đổi đất nông nghiệp. Các hộ nông nghiệp ít khi quan tâm đến việc chuyển đổi để đầu tư sản xuất trên quy mô lớn. Ngoài ra còn có tình trạng người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình không trình tự thủ tục quy định (VD: chuyển nhượng ngầm quyền SDĐ...) người sử dụng đất vẫn còn có sự vi phạm về nghĩa vụ. Tình trạng lấn chiếm đất "nhảy dù" xuống các diện tích chưa sử dụng khá phổ biến. Người sử dụng đất do nguyên nhân khác mà chưa thực hiện tốt các biện pháp bảo vệ đất, chậm trễ trong việc giao lại đát khi bị tịch thu.

Câu 27: Người SD đất phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính đôí với NN? mục đích của qui định về nghĩa vụ tài chính là gì?

+ người SD đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với NN gồm:

- Tiền SD đất khi được NN giao đất.

- Tiền SD đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

- Lệ phí địa chính khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, trích lục hồ sơ chính...

- Thuế 

+ Thuế sử dụng đất Nông nghiệp

+ Thuế chuyển quyền sử dụng đất.

+ Thuế SD đất

-  Mục đích của việc quy định nghĩa vụ tài chính:

+ Sử dụng làm công cụ tài chính phục vụ QLNN về đất đai.

+Tác động vào ý thức người SD đất để họ SD tiết kiệm có hiệu quả.

+Thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng SD đất kết hợp hài hồ các lợi ích.

+ Tạo ra nguồn thu cho ngân sách phục vụ cho phúc lơị XH.

Câu 28: Chủ tịch UBND tỉnh H uỷ quyền cho chủ tịch UBND huyện K ký kết quyết định cho 19ha đất nông nghiệp cho trường trung học NN để XD khu nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, đồng thời thu của trường 300 triệu đồng tiền giao đất. Sau khi được giao đất, trường trung học nông nghiệp tự ý san lấp 2 ha đất nông nghiệp để cấp cho cán bộ, nhân viên nhà trường làm nhà ở.

Anh, chị hãy phân tích sự việc trên?

Khoản 1 - điều 37 (luật đất đai 2003) quy định "UBND tỉnh, TP trực thuộc TW quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức...". Như vậy  việc chủ tịch UBND tỉnh H uỷ quyền cho chủ tịch UBND huyện K ký quyết định giao đất là trái pháp luật. Mặt khác, việc UBND huyện K thu 300 triệu đồng tiền giao đất trong là hành động trái pháp luật vì theo khoản 2 - điều 33 (Luật ĐĐ 2003) quy định: "Nhà nước không thu tiền sử dụng đất giao đất trong trường hợp tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệpu nuôi trồng thủy sản, làm muối". Việc trường THNN tự ý san lấp 2 ha đất NN để cấp cho cán bộ, nhân viên nhà trường làm đất là trái pháp luật vì theo quy định của LĐĐ 2003 thì tổ chức hộ gia đình, cá nhân không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Câu 29: Trường hợp nào NN thu hồi đất của người đang sử dụng đất? Khi phát triển kinh tế như XD khu đô thị mới, xây nhà để bán hoặc cho thuê có cần áp dụng thủ tục thu hồi đất không? Quan điểm của anh, chị  như thế nào về việc thu hồi đất ở các khu đô thị mới hiện nay?

+ Thu hồi đất: là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai.

- Các trường hợp NN thu hồi đất:

+ NN sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.

* Tổ chức được NN giao đất không thu tiền SD Đất, được NN giao đất có thu tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ NSNN hoặc cho thuê đất trả tiền thuế đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn  nhu cầu sử dụng nữa.

3. SD đất không đúng mục đích

4. Người SD đất cố ý huỷ hoại đất.

5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.

6. Đất bị lấn chiếm trong các trường hợp sau đây.

a. Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm

b. Đất không được chuyên quyền SDĐ theo quy định của luật này mà người SD đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm.

7. Cá nhân SD đất chết mà không có người thừa kế

8. Người SDĐ tự nguyện trả lại đất.

9. Người SDĐ có ý không thực hiện nghĩa vụ đối với NN.

10. Đất được NN giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khó hết thời hạn.

11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mưòi hai tháng liền: đất trồng cây ngày năm không được SD trong thời hạn mười tám tháng liền.

12. Đất được NN giao, cho thuế để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đát chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan NN có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất cho phép.

+ Khi kinh tế càng phát sinh thì nhu cầu về XD khi đô thị mới, xây nhà để bán hoặc cho thuê càng lớn dẫn đến việc thu hồi đất công nhiều do đó tất yếu yêu cầu phát triển rất cần thiết phải áp dụng thủ tục thu hồi nhằm đảm bảo việc thu hồi và sử dụng đất tiết kiệm và  hiệu quả. HIện nay việc thu hồi đất ở các khu đô thị mới, tiến độ diễn ra chậm do mức giá đền bù của chủ đầu tư cho các hộ gia đình không thoả đáng.

Câu 30: khi được cấp giấy chứng nhận về quyền SDĐ, người SD cần có  những loại giấy tờ gì, anh chị có nhận xét  gì về tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ hiện nay?

1. Các loại giấy tờ cần có khi người SD đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan NN có thẩm quyền theo quy định  của pháp luật về đất đai.

- Những loại giấy tờ được cấp quyền nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của nhà nước VNDCCH, CPCM lâm thời CHMNVN, nhà nước CHXHCNVN mà người được giao đất, cho thuê đất liên tục sử dụng đất từ đó đến nay.

- Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời do cơ quan có thẩm quyền cấp có tên trong số địa chính mà không có tranh chấp.

- Giấy tờ do cơ quan thuộc chế độ cũ cấp cho người SD đất mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp.

- Bản án vào quyết định của TAND đã có hiệu lực PL  và quyết định  giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan NN có thẩm quyền đã có hiệu lực PL.

- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.

- Giấy tờ chuyển nhượng đất mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền SD đất được UBND xã, phường, thị trấn thẩm tra là đất không có tranh chấp và được UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của UBND xã, phường, thị trấn.

2. Nhận xét.

- Nhìn chung việc cấp GCN QSD Đất hiện nay vẫn chậm.

+ Theo báo cáo công tác 9 tháng đầu năm của Tổng cục địa chính năm 2001 mới khoảng 641.000 hộ trong tổng số 4.547.000 hộ sử dụng đất đô thị được cấp giấy chứng nhận QSD Đất đạt 14%.

+ Thực tế trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thì nhiều tỉnh phía Nam trong tổng số 100% nhà đất được đền bù chỉ có 30% là có giấy chứng nhận QSD Đất.

+ Thủ tục giải quyết vấn đề cấp giấy chứng nhận QSD Đất còn rườm rà, phức tạp. Cán bộ quan liêu, sách nhiễu và không thực hiện tốt nhiệm vụ của mình. Bên cạnh đó người dân có tâm lý không muốn nhận giấy CNQSD đất. Vì vậy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần đựoc xem xét  giải quyết.

Câu 31: Hãy cho biết các quyết định giao đất, cho thuê đất sau đây đúng hay sai? giải thích rõ, tại sao?

a. UBND quận ký hợp đồng cho 1 công ty trách nhiệm hữu hạn thuê 5000m2 đất để XD nhà xưởng SX trong thời hạn 10 năm.

Quyết định cho thuê đất trên là sai về thẩm quyền.Bởi theo quy định của LĐĐ 2003 - điều 37 thì:chỉ có UBND tỉnh mới  có  thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức.Còn UBND quận chỉ có thẩm quyền cho thuê đất đối với hộ gia đình cá nhân.

b. UBND xã cho 1 cán bộ về hưu thuê 5%đất công ích làm xưởng  mộc. UBND xã có thẩm quyền cho thuê đất công ích của xã. Tuy nhiên theo điều 74, NĐ 181đất công ích của xã chỉ được sử dụng vào mục đích: để xây dựng các công trình công cộng, XD nhà tình nghĩa, bồi thường cho người có đất được sử dụng để XD các công trình công cộng.

- Trường hợp diện tích đất chưa sử dụng vào mục đích trên thì UBND xã, phường,  thị trấn có thể cho hộ gia đình, cá nhân ở địa phương để SX nông nghiệpu. NTTS theo hình thức đấu giá để nhận thầu.

Vì vậy, đây là quyết định sai.

c. UBND huyện cho 1 doanh nghiệp tư nhân thuê 100ha đất để trồng rừng quyết định cho thuê đất trên sai vì:

- Không đúng thẩm quyền UBND cấp huyện chỉ có thể cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

- Cho thuê vượt quá hạn mức quy định vì quyết định hạn mức đất rừng cao nhất là 30ha.

d. UBND xã và HĐND xã ra nghị quyết bán đất nông nghiệp cho nhân dân trong xã để lấy tiền làm đường của xã.

- Quyết định trên sai về thẩm quyền vì UBND - HĐND xã không có thẩm quyền bán đất mà chỉ có quyền cho thuê đất công ích. Bán đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.

Câu 32: Trình tự và thủ tục giao đất, cho thuê đất chưa được giải phóng mặt bằng đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo người Việt Nam định cư ở nước người, cá nhân nước ngoài?

Điều 126 Nghị định 181 quy định trình tự và thủ tục...........nước ngoài?

1. Người có nhu cầu xin giao đất, thuê đất liên hệ với cơ quan được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW giao nhiệm vụ thoả thuận địa điểm để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất.

2. Người xin giao đất, cho  thuê đất nộp hồ sơ theo quyết định tại khoản 2 điều 125 của NĐ này.

3. Việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng được thời hạn theo trình tự quy định  tại các khoản 1, 3, 4, 5, 6, và 7 điều 130 của Nghị định jvà  quyết định của CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

4. Việc giao đất cho thuê đất sau khi đã giải phóng mặt bằng được thời hạn theo quyết định tại khoản 3 điều 125 của NĐ này.

5. Thời gian làm việc (không kể ngày sử dụng đất thời hạn nghĩa vụ tài chính)kể từ ngày giải phóng xong mặt bằng và sở tàinguyên môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận QSD Đất.

Câu 33: Luật đất đai 2003 quy định những trường hợp nào để đòi lại đất khi cho mượn, cho thuê đất ? liên hệ tại địa phương  anh, chị?

+ Theo quy định của LĐĐ 2003 thì những trường hợp được đòi lại đất khi cho mượn, cho thuê đất gồm:

- Nhà nước SD đất vào mục đích Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.

- Ngườimượn, thuê đất.

- Tổ chức, cá nhân mượn, thuê đất của nhà nước sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả.

- Người SD cố ý huỷ hoại đất.

- Người sử dụng đất có ý không trả tiền thuê đất.

- Đất được cho mượn, cho thuê đã hết thời hạn.

Các thủ tục về mượn, cho thuê đất vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc và đầy đủ dẫn đến xảy ra nhiều tranh chấp phức tạp về mượn, thuê đất giữa những người SD đất. Mặt khác, những người mượn, thuê đất thường không thực hiện đúng về thời hạn nộp tiền thuê đất. và việc đòi lại đất cho mượn, cho thuê cũng gặp rất nhiều khó khăn.

Câu 34: Xã D có 1.200m2 đất ao hồ, dự định sẽ san lấp để chia cho các hộ gia đình trong xã xây dựng nhà ở. Trong khi đang chờ ý kiến của UBND tính, thị xã D đã thuê công ty B san lấp ao hồ và phân lô chỉ cho các hộ gia đình có khó khăn trong xã, đồng thời thu hồi mỗi hồ 70 triệu đồng  tiền sanlấp mặt bằng. Sau khi nhận đất một số hộ đã chuyển nhượng cho người khác để kiếm lười. Anh, chị hãy phân tích sự việc nói trên cơ sở pháp luật đất đai  hiện hành?

Việc sử dụng đất của UBND xã D phân bổ chia cho các hộ gia đình khó khăn trong xã đồng thời có thu mỗi hộ 70 triệu đồng tiền san lấp mặt  bằng là trái thẩm quyền. Theo quy định điều 37 - LĐĐ 2003 thì chỉ có UBND cấp huyện mới có thẩm quyền bán đất cho các hộ gia đình, cá nhân. Việc một số hộ đã chuyển nhượng cho người khác để kiếm lời là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, vì giấy chứng nhận QSD Đất.

Câu 35: Phân tích nội dung quản lý NN về đất đai? Trong các nội dung đó nội dung nào NNQL yếu nhất ở thời điểm hiện nay?

1. Nội dung QLNN về đất đai

- Ban hành các VBCPPL về đất đai

- Xác định địa giới hành chính, lập ra và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính.

- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- QL việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thống kê, kiểm kê đất đai.

- Quản lý tài chính đất đai.

- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong vùng BĐộng sản.

- Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát việc chấp hành các quy định của pháp luật về Đất đai và xử lý VPPL về đất đai.

Trong các nội dung về quản lý trên thì việc giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các VP  trong việc quản lý đất đai là nội dung quản lý yếu nhất của NN. Do tính chất phức tạp của sự việc mà nhà nước có quyền địa phương khó có thể áp dụng trong phạm vi cụ thể, rộng lớn.

Câu 36: Hãy nêu các nguyên tắc trong việc thu hồi về đền bù giải phóng mặt bằng? quan điểm của anh, chị như thế nào về việc đền bù hiện nay, đền bù theo quan hệ dân sự hay  quan hệ hành chính?

+ Các nguyên tắc trong việc thu hồi và đèn bù giải phóng mặt bằng.

- Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bưàng loại đát tương ứng (VD: thì thu hồi bằng đất ở thì sẽ được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm cú quyết định thu hồi.

- Người bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở thì được bồi thường bằng nhà ở, đất ở trong khu tái định cư, bồi thường bằng tiền hợac được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu NN (nếu không có nhà tái định cư).

- NN có trách nhiệm hỗ trợ người bị thu hồi đất ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới, trong trường hợp thu hồi đất mà hộ gia đình cá nhân trực tiếp SXKD.

Việc đền bù hiện nay còn có nhiều bất cập, hạn chế. Mức đền bù chưa thoả đáng nên các hộ gia đình, cá nhân không chịu di dời đi chỗ khác, đồng thời các khu tái định cư có chất lượng kém, NN vẫn chưa có nhiều chính sách hỗ trợ hợp lý cho các đối tượng di dời. Điều này đã làm gián đoạn tiến độ giải phóng mặt bằng ảnh hưởng xấu tới việc đầu tư, xây dựng các dự án đã đề ra vf gây thiệt hại thất thoát lớn cho ngân sách NN.

Đền bù vừa thuộc quan hệ dân sự, vừa thuộc quan hệ hành chính. Nó thuộc quan hệ dân sự vì mức đền bù là sự thoả thuận thoả đáng, hợp lý giữa các bên, đền bù thuocọ quan hệ hành chính vì quyết định thu hồi đất, quyết định mà NNđối với các trường hợp đã được đền bù nhưng không chịu di dời xuất phát từ ý chí, mệnh lệnh đơn phương của NN và nó chịu sự điều chỉnh của LHC.

Câu 37: Gia đình ông A có 500m2 đất nông nghiệp trồng lúa đã đượcu cấp GCN QSD Đất. Cuối năm 2001, xảy ra cơn sốt đất gia đình ông đã  tự ý san lấp toàn bộ 500m2 đất nông nghiệp để chuyển nhượng cho gia đình ông B với giá 5 triệu đồng 1m2. Tháng 8 năm 2004, chủ đầu tư tiến hành triển khai dự án này XD khu đô thị mới, và bồi thường cho gia đìnhông B mỗi m2 đất NN là 135.000đồng, ông B khiếu kiện lên Hội đồng đền bù và giải phóng mặt bằng của quận. Anh, chị hãy bình luận, phân tích sự việc trên?

Điều 36 - LĐĐ 2003 quy định

"1trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan NN có thẩm quyền bao gồm:

a. Chuyển đổi chuyên trồng  lúa nước sang đất trồng cây lâu năm đát trồng rừng đất nuôi trồng thủy sản.

b. Chuyển đất NN sang đất phi nông nghiệp. Như vậy việc gia đình ông A tự ý san lấp toàn bộ 500m2 đất NN là trái pháp luật và ông không được chuyển nhượng mảnh đất trên cho ông B. Do ông không được nằm trong diện đền bù.

Câu 38: Hãy Phân tích thẩm quyền của các cơ quan NN trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai?  Hiện nay tranh chấp loại nào hay xảy ra nhiều nhất? vì sao?

1. TRanh chấp đất đai đã được hồ giải tại UBND cấp xã mà 2 trong các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:

- Trường hợp tranh chấp ĐĐ đương sự có giấy chứng nhận QSD đất thì thẩm quyền giải quyết thuộc TAND, kể cả trường hợp tài sản gắn với đất.

- trường hợp không có giấy chứng nhận quyền SD đất thì thẩm quyền thu nhập của nông dân vẫn thấp. Hơn nữa họ lại quá phụ thuộc vào ruộng đất, không có khả năng đầu tư vào các lĩnh vực khác. Bởi vậy việc áp dụng chính sách hạn mức giao đất NN vẫn rất cần thiết.

Câu 39: Khi nào một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là hợp pháp? tại sao trên thực tế thường xảy ra hiện tượng chuyển nhượng ngầm đất đai?

1. Hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung hình thức chuyển quyền sử dụng đất được BLDS và páp luật đất đai quy định, theođó người sử dụng đất (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người được chuyển nhượng.

- Mỗi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là hợp pháp khi có đủ các điều kiện sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền SD đất phải được thành lập VB theomẫu do Tổng cục chính trị ban hành.

- phải có sự xác nhận của UBND nơi có đất chuyển nhượng đó.

+ Đối tượng của hợp đồng phải hợp pháp không thuộc diện tranh chấp diện tích đất quy hoạch và được UBND xã xác nhận.

+ Chủ thể của hợp đồng

+ Phải là người có đầy đủ năng lực chủ thể.

+ người chuyển nhượng phải có giấy chuyển quyền sử dụng đất và được phép chuyển nhượng.

+ Người được chuyển nhượng có quyền nhận quyền chuyển nhượng.

2. Trên thực tế hiện nay vẫn thường xảy ra hiện tượng chuyển nhượng ngầm đất đai là do:

- Các bên muốn trốn thuế chuyển quyền

- Do thủ tục chuyển nhượng rườm rà phức tạp

- Do bên chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền SD đất nên không chuyển nhượng ngầm thì việc  chuyển nhượng không xảy ra được. Đây là hậu quả của công tác cấp giấy CN QSD đất chậm trễ gây khó khăn cho người sử dụng đất đai cho việc thực hiện các quyền.

Câu 40: Một doanh nghiệp tư nhân thuê đất của NN để làm xưởng phục vụ mục đích SXKD với thời hạn 20 năm kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1998, một công ty nước ngoài ngỏ ý muốn liên doanh với DN tư nhân này theo hình thức bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, bên nước ngoài góp vốn bằng tiền và máy móc thiết bị. Hỏi: doanh nghiệp tư nhân của Việt Nam có được góp vốn bằng giá trị quyền SD đất thuê của NN để liên doanh với nước ngoài không? tại sao?

Theo quyết định của luật đất đai 2003 tổ chức kinh tế đựoc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác SXKD với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước khi có 1 trong những điều kiện sau:

+ NN giao đất không thu tiền SDĐ  nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản làm muối.

+ Đất được NN giao có thu tiền sử dụng đất.

+ Đất nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác.

+ Đã được NN cho thuê đã trả tiền cho cả thời gian và trả nhiều năm thời hạn trả tiền còn lại ít nhất 5 năm.

Doanh nghiệp trên thuê đất làm nhà xưởng và trả tiền thuê đất hàng năm cho nhà nước nên đáp ứng một trong các điều kiện trên. Do vậy DN tư nhân đó được góp vốn bằng giá trị quyền SD đất thuê của NN để liên doanh với nước ngoài.

Câu 41: Hãy nêu các điều kiện về việc sở hữu nhà và quyền SD đất của người VN ở nước ngoài? người nước ngoài có được nhận chuyển nhượng đất ở VN không? tại sao?

+ Khoản 1 - điều 121 (LĐĐ 2003) quyết định:

"Người Việt nam định cư ơ nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây thì được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

a. Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại VN

b. Ngưòi có công đóng góp đất nước

c. Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại VN nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước. 

Câu 42: Phân biệt ngành Luật đất đai với Luật Hành Chính?

Luật hành chính là ngành luật trong hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trinh hình quản lý hành chính Nhà nước. 

Luật đất đai là ngành luật độc lập trọng hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý Nhà nước về đất đai và quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. 

Rõ ràng có sự phân biệt về đối tượng điều chỉnh cảu hai ngành luật. Đối với Luật hành chính đối tượng điều chỉnh là các quan hệ xã hội xuất hiện trong quá trình tổ chức và thực hiện hoạt động chấp hành và điều hành của Nhà nước. Luật hành chính là ngành luật về quản lý hành chính Nhà nước. 

Đối tượng điều chỉnh của Luật đất đai là các quan hệ xã hội trong quản lý Nhà nước về đất đai và quá trình sử dụng đất đai của người sử dụng đất. 

Trong đối tượng điều chỉnh của Luật hành chính luôn có sự hiện diện củacơ quan hành chính Nhà nước, còn ở Luật đât đai thì không hoàn toàn như vậy,có thể có trong quan hệ quản lý nhưng trong quan hệ sử dụng đất thì không có cơ quan quản lý hành chính Nhà nước(nếu xuất hiện thì chỉ với tư cách người sử dụng đất). 

Luật Hành chính và Luật đất đai. Có phương pháp điều chỉnh vừa tương đồng, vừa khác biệt. Luật hành chính phương pháp điều chỉnh chủ yếu la mệnh lệnh đơn phương,còn Luật đất đai có hai phương pháp điều chỉnh chủ yếu: mệnh lệnh hành chính và bình đẳng. Giới Luật định cho rằng Luật đất đai có sự giao kết với Luật hành chính và Luật dân sự có thể vì lý do phương pháp điều chỉnh của ngành Luật này. 

Câu 43 : Hãy nêu những điều cấm trong Luật đất đai 1993 và phân tích các điều khoản cấm đó?

Điều 6 Luật đất đai quy định: "Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyền sử dụng đất trái phép, sử dụng đất không đúng mục đích được giao, huỷ hoại đất". 

Trước hết phải khẳng định rằng những điều cấm này là cần thiết đê Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả, đất đai được sử dụng hữu ích phục vụ tốt cho mục tiêu kinh tế xã hội do Nhà nước đề ra. 

5. 1. "Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai. . "Nhà nước quy định việc này nhằm nhiều mục đích . Xuất phát từ nguyên tắc quản lý Nhà nước về đất đai thì đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của quốc gia,không thể có bất kỳ cá nhân,tổ chức nào được tự ý chiếm hữu, sử dụng mà không được sự đồng sý (cho phép) của Nhà nước. Điều cấm này cũng nhằm bảo đảm về sự bình đẳng về quyền chiếm hữu đất đai của người khác đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. 

Một điều đáng lưu ý là điều cấm này cầm phải được quy định cụ thể hơn nữa là đất bị lấn chiếm là đất nào: đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thê đất hay đất chưa sử dụng. . . 

5. 2. "Nghiêm cấm. . . chuyển quyền sử dụng đất trái phép". Nhà nước phải nghiêm cấm chuyển quyền sử dụng đất trái phép để quản lý số lượng và sự biến động đất đai. Nhà nước nghiêm cấm điều này cũng chính là biện pháp để bảo đảm cho quy định về hạn mực sử dụng đất, tránh tình trạng đất đai tập trung vào một số cá nhân còn nhiều người không có đất để sử dụng. 

Cụ thể hoá việc nghiêm cấm chuyển quyền sử dụng tái phép Điều 30 Luật đất đai 1993 quy định không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau dây. 

1. Đất đã sử dụng không có giấy tờ hợp pháp. 

2. Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng. 

3. Đất đang có tranh chấp. 

5. 3. Nghiêm cấm "Sử dụng đất không đúng mục đích được giao". Mục đích sử dụng đất có liên quan đế quy họch, kế hoạch sử dụng đất. Đất được sử dụng vào mục đích nào đó được điều tra, nghiên cứu phân tích tổng hợp các điều kiện tự nhiên, xã hội, tiềm năng của đất. Mục đích sử dụng đã tính toán, vì vậy không được sử dụng đất không đúng mục dích được giao. 

Để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc thực hiện quy định nghiêm cấm này nên chăng "mục đích được giao" phải được làm rõ là mục đích trong quyết định giao đất, cho thuê đất. . . 

5. 4. Nghiêm cấm "huỷ hoại đất". 

Một nguyên tắc của Luật đất đai là nguyên tắc cải tạo và bồi bổ và bảo vệ môi trường. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là môi trường sống của hàng triệu người, là một trong các thành phần quan trọng của môi trường sống, là nơi diễn ra các hoạt động của con người. Vì vậy cần phải nghiêm cấm huỷ hoại đất. Không ai có quyền huỷ hoại đất. 

Câu 44: Phân tích điểm giống và khác nhau giữa quyết định giao đất và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất?

Quyết định giao đất là quyết định bằng văn bản do cơ quan Nhà nước có thẩm quyề ban hành xác lập quyền sử dụng đất ở cá nhân, tổ chức, các nhân có đủ điều kiện sử dụng đất. 

Chuyển quyền sử dụng đất là hành vi của một chủ thể sử dụng đất hợp pháp chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình cho người khác theo quy định của pháp luật. 

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là hình thức của chuyển quyền sử dụng đất. 

Điểm chung cơ bản nhất giữa quyết định giao đất và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là xác lập quyền sử dụng đất ở các chủ thể có đủ điều kiện sử dụng đất. 

Những điểm khác nhau:

*Quyết định giao đất

- Chủ thể: Cơ quan Nhà n¬ớc có thẩm quyền

- Tính chất: Mang tính mệnh lệnh đơn ph¬ơng

- Nội dung do Luật đất đai điều chỉnh

*Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

- Chủ thể: Cá nhân, tổ chức, hộ gia đình (ng¬ời sử dụng). 

- Tính chất: thoả thuận, bình đẳng, tự nguyện

- Nội dung: Luật dân sự điều chỉnh

Câu 45: ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Theo anh(chị) việc hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân trong cơ chế thị trường hiện nay như thế nào?

ở nước ta, đất đai là tài sản chung của quốc gia và Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ nước. Vì vậy có thể coi hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân chính là việc hoàn thiện cơ chế thực hiện quyền chủ sở hữu của Nhà nước, cơ chế quản lý của Nhà nước đối với đất đai. 

Thứ nhất pháp luật đất đai cần phải được xây dựng, bổ xung toàn diện và ổn định trong thời kỳ dài với mức độ sâu sắc hơn. Thống nhất các quy định về đất đai cần được ghi nhận trong Bộ Luật đất đa, không để các quy định rải rác ở Bộ luật dân sự và một số luật chuyên nhành có liên quan. 

Pháp luật đất đai cần phải thể hiện rõ nội dung kinh tế trong quản lý và sử dụng đất tạo cơ sở cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển mộtcác lành mạnh. Quy định hợp lý hơn về giá đất, góp phần thúc đẩy các hoạt động tài chính đất đai trong một trật tự nhất định. 

Luật hoá các quy định của Chính phủ đã được chính sách chấp nhận bảo đảm của tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, giảm bớt các văn bản dưới luật, tránh tình trọng văn bản chồng chéo, "giật gấu vá vai", "sự vụ cá biệt". 

Thứ hai, công tác quy hoạch việc sử dụng đất phải được thực hiện có hiệu quả hơn thiết thực hơn. Quy hoạc phải được công khai. Trong tập quy hoạch phải có quy trình tham gia ý kiến của nhan dân, tránh tình trạng thiếu công khai là một trong những nguyên nhân của tệ tham nhũng, hối lộ. 

Thứ ba, các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai phải nâng cao năng lực trình độ quản lý sử dụng phối hợp có hiệu quả các công cụ quản lý. 

Thứ tư, thay đổi cơ chế giao đất. Việc quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp Nhà nước chủ yếu thực hiện theo cơ chế "xin cho". Thực chất là chưa trú trọng tới các yếu tố kinh tế của đất đai, chưa thực sự thấy được đất đai là hàng hoá đặc biệt trong cơ chế thị trường. Từ đó việc giao đất không thu tiền sử dụng đất để tạo điều kiện chi tình trạng tham nhũng và lãng phí đất ngày càng tăng, trang khi Nhà nước khong thu được thuế cho ngân sách, thâm chớ kể cả 1% lệ phí địa chính. 

Trong văn kiện Đại hội IX nêu rõ: "Phát triển thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền sử dụng đất. . . ,mở rộng thị trường bất động sản cho các thành phần kinh tế, người Việt Nam ở nước ngoài, người nước ngoài ở Việt Nam tham gia đầu tư. . . ". Đây có thể coi là một xu hướng hoàn thiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. 

Câu 46: Tại sao Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp đối với từng vùng?

Hạn mức đất là giới hạn diện tích tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được sử dụng vào mục đích nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước giao và được nhận quyền chuyển nhượng đất hợp pháp từ người khác. 

Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm: Các tỉnh ở Đồng bằng sông Cửu long, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai Bà Rịa - Vũng Tàu và thành phố Hồ Chí Minh không quá 3 ha. Các tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương khác không qua 2 ha. 

Hạn mức sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm. 

- Các xã đồng bằng không quá 10 ha. 

- Các xã trung du miền núi không quá 20 ha. 

Việc áp dụng chế độ hạn mức sử dụng đất nông nghiệp có tác động tích cực đến đời sống kinh tế ở nông thôn, nó bảo đảm cho người nông dân có đất đai để sản xuất,thực hiện được chính sách của Đảng và Nhà nước ta là:"người cày có ruộng". 

Việc pháp luật đưa ra hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn xuất phát từ những nguyên nhân như tình trạng dư thừa lao động trong nông nghiệp ở nông thôn, phần lớn người nông dân không có đủ việc làm. Mật độ dân cư nông thôn quá dày đặc trên 1 ha, đất canh tác(khoảng 2 người/ ha đất canh tác). Tình trạng khan hiếm ruộng đất trong nông nghiệp đặc biệt là ở miền Bắc đã dẫn đến mối tương quan giữa ruộng đất- dân số- lao động trở lên hết sức căng thẳng. Trong những năm gần đây mặc dù sản lượng lương thực của cả nước nói chung là tăng nhưng đa số nông dân vẫn có mức thu nhập thấp vì nguồn sống của hộ chủ yếu dựa vào nông nghiệp. Tách khỏi ruộng đất người nông dân mất luôn nguồn sống chính. Đa số nông dân có thu nhập thấp,chỉ đủ trang trải cho những nhu cầu thiết yếu hàng ngày, không có khả năng đầu tư thêm chosản xuất trên quy mô lớn và cũng không có khả năng đầu từ vào các lĩnh vực khác, bởi vậy việc áp dụng chính sách hạn mức sử dụng đất nông nghiệp là cần thiết. 

Câu 47: Chứng minh Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung 1998 và 2001 quan tâm đế quyền và lợi ích của người sử dụng đất?

Trước Luật đất đai 1993 chúng ta đã có Luật đất đai 1987. Luật đất đai 1987 khẳng định. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thong snhất quản lý, Nhà nước giao đât cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có hạn hoặc tạm thời. 

Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất được giao kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kêt quả đầu tư khi thấy còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự thủ tục do pháp luật quy định. Luật đất đai 1993 mở rộng hơn hình thức giao quyền cho người sử dụng đất. Ngoài việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân thuê đất. 

Luật đất đai 1993 mở rộng hơn các quyền đối với người sử dụng đất. Ngoài quyền sử dụng đất đúng mục đích được giao hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hậngio đất. 

Luật đất đai sửa đổi bỏ sung 1998 cho phép gia đình, cá nhân có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất. 

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đó tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn được góp bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân trong và ngoài nước để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp lâm nghiập nuôi trồng thuỷ sản làm muối mở rộng công nghiệp chế biên dịch vụ nằhm phát triển sản xuất. 

Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền có quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó cho thuê quyền sử dụng gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất lại tổ chức tín dụng Việt Nam; góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. 

Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở dhữu của mình gắn liền với đất thuế tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay tiền chuyển nhượng tài sản thuốc ở hữu của mình gắn liền với đất thuê; Doanh nghiệp Nhà nước có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân trong và ngoài nước. 

Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê cho cả thời gian thuê, đã trả trước tiền thuê đất nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm có quyền: thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuọc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê ùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, cho thuê lại quỳen sử dụng. 

Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 2001 quy định thế chấp quyền sử dụng đất cho phép tổ chức kinh tế hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp haợc bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại Việt Nam không phân biệt đó là tổ chức tín dụng đó là của Việt Nam hay của nước ngoài. 

Câu 48: Căn cứ đê phân biệt loại đất theo Luật đất đai 1993 là gì? Theo anh (chị) cách phân loại đã khoa học chưa?

Căn cứ để phân loại đất theo Luật đất đai 1993 là mcụ đích sử dụng chủ yếy của đất. Điều 11 Luật đất đai 1993 nêu rõ: "Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu được phân thành các loại sau đây":

1. Đất nông nghiệp. 

2. Đất lâm nghiệp. 

3. Đất khu dân cư nông thôn. 

4. Đất đô thị

5. Đất chuyên dùng. 

6. Đất chưa sử dụng. 

Nhìn chung cho đến nay cách phân loại này vẫn được các nhà làm luật các nhà quản lý chấp nhận xem là khoa học. Trải qua các lần sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001. Điều 11- Luật đất đai 1993 vẫn được giữ nguyên đã nói lên điều đó. 

Mặt khác các loại đất cũng có thể được phân loại theo một cách khác gồm 5 loại sau đây:

1. Đất nông nghiệp. 

2. Đất lâm nghiệp. 

3. Đất ở

4. Đất chuyên dùng. 

5. Đất chưa sử dụng. 

Cách phân loại này sẽ không phân biệt đất dân cư nông thôn và đất đo thị thuần tuý căn cứ vào mục đích sử dụng của đất. Mục đích nông nghiệp lâm nghiệp đất ở rõ ràng nên phân thành một loại đất. Các mục đích khác tập trung vào loại đất chuyên dùng còn các loại đất chưa được sử dụng ở các vùng sữ quy mô vào loại đất chưa sử dụng. 

Câu 49: Nhà nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam quản lý toàn bộ đất đai thông qua hai công cụ quan trọng là quy hoạch và pháp luật. Anh (chị) có nhận xét gì về hai công cụ quản lý này trong giai đoạn hiện nay?

Pháp luật và quy hoạch là hai công cụ quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai: Pháp luật có vai trò duy trì mọi trật tự kỷ cương cần thiết cho quản lý và sử dụng đất đai trong xã hội. 

Quy hoạch đất đai chính là sự tính toán phân bổ đất đai cụ thể và hợp lý về số lượng, chất lượng, vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước và từng địa phương ở mỗi giai đoạn phát triển của đất nước. 

Quy hoạch là sự tính toán sử dụng quỹ đất sao cho tiết kiệm, hiệu quả. 

Pháp luật và quy hoạch đã được Nhà nước xác định là công cụ quản lý Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên trong thực tế hai công cụ này còn nhiều bất cập. 

Đất đai là một vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm trong đời sống xã hội, do sự phát triển mạnh mẽ của cơ chế thị trường những năm gần đây nảy sanh nhiều vấn đề phức tạp mà các quy định pháp luật đất đai hoặc là không có, chưa được ban hành kịp thời hoặc có nhưng nhưng không phù hợp chòng chéo gây khó khăn cho công tác quản lý và sử dụng đất. 

Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành nhiều: ở Trung ương có 100 văn bản trong đó có 19 văn bản của Quốc hội và UBTVQH, văn bản của Chính phủ gồm 23 Nghị định,6 công văn,3 Nghị quyết,12 chỉ thị,10 Quyết định thong tư và Thông tư liên bộ. Tuy nhiên thực tế hệ thống văn bản pháp luật trên vẫn chưa bao quát toàn diện những vấn đề, những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. 

Mặt khác do tình trạng ban hành nhiều văn bản pháp luật đất đai từ Trung ương đến địa phương nên kể cả người quản lý lẫn người sử dụng đất khó mà cập nhật, kiểm kỹ, nắm chắc được khết những quy định trong lĩnh vực này. 

Quy hoạch đất đai quả thực đang là vấn đề nổi cộm ở nước ta. Bởi vì thực tế cho thấy việc quy hoạch sử dụng đất còn tràn lan (hiện trong cả nước có tới 9 viện quy hoạch chuyên trách hàng trăm Công ty tư vấn vừa thiết kế công trình vừa quy hoạch), chưa sát thực tế, thiếu tính khả thi. Nhìn chung công tác quy hoạch mới chỉ dừng lại ở mục tiêu về giao thông, phân khu chức năng mà chưa có sự tính toán sao cho sử dụng đất có quả. Thời gian thực hiện quy hoạch còn chưa rõ hoặc bị kéo dài làm cho hiệu quả quản lý thấp. Hiện nay trong 61 tỉnh thành phố mới có 47 tỉnh thành phố được Chính phủ xét duyệt việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Còn về quy hoạch chi tiết cho quận huyện, thị xã, xã, phường đến nay nhiều địa phương chưa làm. do đó công tác quy hoạch chưa trở thành công cụ quản lý thực sự có hiệu quả. 

Bên cạnh những bất cập trong pháp luật, quy hoạch sử dụng đất hai công cụ này cũng đã có những mặt tiến bộ phù hợp với tình hình thực tế. Về cơ bản pháp luật đất đai đã tạo điều kiện thực hiện việc giao quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật tạo điều kiện quan trọng cho việc sử dụng đất có hiệu quả và hình thành thị trường quyền sử dụng đất. . . 

Câu 50: Hãy trình bày và phân tích nội dung quản lý Nhà nước về đất đai theo Luật đất đai 1993?

Điều 13 - Luật đất đai 1993 quy định: "Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm". 

1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất,lập bản đồ địa chính. 

2. Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất. 

3. Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý,sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó. 

4. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. 

5. Đăng ký đất đai, lập và quả lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

6. Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể kệ về quản lý, sử dụng đất. 

7. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai. 

- Hoạt động đánh giá đất và lập bản đồ địa chính. Đây là việc làm hết sức quan trọng,nó tạo cơ sở ban đầu cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt trọng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và xác định giá đất. 

- Quy hoạch kế hoạch hồ việc sử dụng đất. Quyhoạch sử dụng đất là sự tính toán phân bổ đất đai cụ thể về số lượng,chất lượng, vị trí, không gian. . . cho các mục tiêu kinh tế xã hội. Quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch sử dụng đất bởi bì kế hoạch sử dụng đất là biện pháp để thựch hiện quy hoạch. 

- Hoạt động của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản pháp luật:Quản lý Nhà nước về đất đai không thể thiếu văn bản pháp luật. Nó là cơ sở pháp lý trng quy trình quản lý Nhà nước về đất đai. Chính vì vậy văn bản yâu cầu của thực tế. 

- Giao đất,cho thuê đất, thu hồi đất. 

+ Giao đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho tổ chức,hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Căn cứ để giao đất,cho thuê đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và yêu cầu sử dụng đất ghi trong dự án đầu tư, ghi trong thiết kế dã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc chấp nhận bằng văn bản về địa diểm diện tích đất, đơn xin giao đất. 

+ Thuê đất là việcNhà nước thực hiện cho người có nhu cầu sử dụng đất thuê đất trong thời hạn và theo mục đích mà Nhà nước quy định. Trong một số trường hợp Nhà nước cho phép người sử dụng đất được quỳen cho thuê lại đất đã thuê của Nhà nước. 

+ Thu hồi đất:Trong trường hợp cần thiết vì lý do an ninh quốc phòng, lợi ích công cộng,lợi ích quốc gia Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất. Người sử dụng đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. 

Ngoài ra,Nhà nước thu hồi đất theo các quy định khác của pháp luật. 

Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản chuyển đi nơi khác, giảm nhu cầu sử dụng đất, cá nhân sử dụng đất chết mà không có người tiếp tục sử dụng đất đó. 

Đất không được sử dụng trong thời hạn12tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quỳen cho phép. 

Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao. 

Sử dụng đất không đúng mục đích được giao. 

Người sử dụng đất cố ý khôg thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước. 

Đất giao không đúng thẩm quyền. 

- Đăng ký đất đai:Khi cơ quan Nhà nước có thầm quyền giao đất cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc đang sử dụng đất mà chưa đăng ký thì người sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thực pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất làm cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ởTrung ương phát hành. Cơ quan nào có thẩm quyền quyết dịnh giao đất thì có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

- Thống kê, kiểm kê đất đai: Thống kê, kiểm kê đất đai là tổng hợp các số liệu tập hợp từ việc theo dõi quá trình biến động đất đai, từ quá trình sử dụng đất đai việc thúng kê đất đai tiến hành một năm một lần, kiểm kê đất đai được tiến hành 5 năm một lần do UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện. 

- Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quả lý sử dụng đất. Hoạt động này có ý nghĩa nhiều mặt trong công tác quản lý Nhà nước đối với đất dai. Nó bảo đảm cho các văn bản quản lý Nhà nước về đất dai,các chính sách về đất đai được thực hiện nghiêm chỉnh bởi các chủ thể quản lý và người sử dụng đất. Hoạt động này cho phép Nhà nước có sự điều chỉnh cần thiết cho phù hợp với thực tế. 

- Giải quyết tranh chấp về đất đai: đất đai là vấn đề phức tạp. Trong thực tiễn tranh chấp về đất dai thường xuyên xảy ra. Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai phải tìm ra biện pháp giải quyết để phát triển sản xuất ổn định và từng bước cải thiện đời sống nhân dân.

Câu 51: Phân tích mối quan hệ giữa Luật đất đai với Luật dân sự?

Luật dân sự là một ngành luật trog hệ thống pháp luật của Việt Nam bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ tài sản và các qun hệ nhân thân. 

Xét về bản chất, quyền sở hữu đất đai là một quyền đặc biệt, chỉ thuộc về Nhà nước. Mặc dù nó không thuộc sở hữu của chủ sử dụng đất,nhưng họ được Nhà nước cho phép chiếm hữu, sử dụng khai thức các lợi ích từ đất được phép chuyển quyền sử dụng đất từ chủ sử dụng đất này sang chủ sử dụng đất khác. 

Quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất (Tổ chức, cá nhân hộ gia đình) được quy định trong hiến pháp 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1995, 2001 và trong Bộ Luật dân sự 1995. Các quy định của ngành Luật đất đai là cơ sở cho các quy định của ngành Luật dân sự về quyền sử dụng đất. Bộ Luật dân sự cụ thể hoá quyền năng của chủ sử dụng đất trong ngành Luật đất đai. Bộ Luật dân sự là phương tiện để các quy định của Luật đất đai về quyề sử dụng đất đi vào cuộc sống, hiện thực hoá trong đời sống. 

Câu 52: Hãy phân tích khía cạnh kinh tế trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai?

Trong quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước sử dụng nhiều phương pháp quản lý, nhiều công cụ quản lý khác nhau. Đó là phương pháp hành chính, giáo dục thuyết phục, phương pháp cưỡng chế và bên cạnh đó có phương pháp kinh tế. Các công cụ quan trọng đó là công cụ tài chính. Sự hiện diện của phương pháp kinh tế, công cụ tài chính trong quản lý Nhà nước về đất đai đã phản ánh khía cạnh kinh tế trong hoạt động quản lý của Nhà nước. 

Phương pháp kinh tế là cách thức Nhà nước tác động gián tiếp vào các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thông qu các lợi ích kinh tế để họ tự lựa chọn phương án hoạt động có hiệu quả nhất, nhưng phải bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích theo quyêt định giao đất haợc thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

Biểu hiện thành công nhất của phương pháp kinh tế trong quản lý Nhà nước về đất đai là việc áp dụng khoán sản phẩm trong nông nghiệp phối hợp với việcgiao quyền sử dụng đất lâu dài cho tổ chức cá nhân, hộ gia đình để phục vụ cho sản xuất. Đây thực sự là động lực to lớn thúc đẩy sản xuất nông nghiệp phát triển và sử dụng có hiệu quả đất đai. 

Khía cạnh kinh tế trong quản lý Nhà nước về đất đai được biểu hiện cụ thể nhất trong việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính làm công cụ quản lý. 

Sử dụng công cụ tài chính trong quản lý Nhà nước về đất đai là việc Nhà nước sử dụng phối hợp các lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ kinh tế gắn liền với đất đai để tác động đến các chủ thể sử dụng đất để đạt được mục tiêu quản lý. 

Nhà nước đã sử dụng linh hoạt các công cụ tài chính để thực hiện công tác quản lý của mình. Công cụ tài chính được sử dụng rộng rãi nhất trương công tác quản lý về đất đai là thuế . Theo Luật đất đai kiện hành Nhà nước sử dụng các loại thuế. Thuế sử dụng đất nông nghiệp. 

- Thuế chuyển quyền sử dụng đất. 

- Thuế nhà đất. 

Bên cạnh công cụ thuế Nhà nước còn quy định lệ phí địa chính, giá cả cho từng loại đất để quản lý. 

Lệ phí địa chính là khoản tiền người sử dụng đất phải nộp khi được cơ quan Nhà nước phục vụ các công việc về địa chính đó là khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính, chứng nhận biến động về đất đai. 

Giá cả đất đai là biểu hiện cụ thể của việc thừa nhận "đất đai là hàng hoá đặc biệt" để tạo cơ sở để tính các loại thuế đặc biệt là thuế chuyển quyền sử dụng đất. 

Ngoài các công cụ tài chính vơ bản trên tín dụng ngân hàng cũng đang đượcnghiên cứu ứng dụng vào quản lý Nhà nước về đất đai và bước đầu phát huy tác dụng trên thực tế. 

Câu 53: Người sử dụng đất nông nghiệp muốn chuyển dổi phải làm thủ tục tại cơ quan nào? Nhà nước có khuyến khích việc chuyển đổi hay không?

Pháp luật đất đai quy định hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đất ở được chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có đủ các điều kiện sau:

- Thuận tiên cho sản xuất và đời sống. 

- Sau khi chuyển đổi đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn theo quy dịnh của pháp luật. 

Theo khoản1- Điều31- Luật đất đai1993: "Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại UBND xã, ở đô thị làm tại UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh". 

Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải thông qua hợp đồng chuyển đổi theo mẫu do tổng cục địa chính ban hành. Hồsơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm:Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất; giấy chứn nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tạiUBND xã,phường,Thị trấn nơi có đất chuyển đổi. Sau khi các nhận vào văn bản hợp đồng chuyển đổ quyền sử dụng đất trong trường hợp đươc chuyển đổi quyền sử dụng đất các bên chuyển đổi quỳen sử dụng đất (nộp thuế chuyển quyền) nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật. 

Chuyển đổi quyền sử dụng đất chủ yếu diễn ra với đất nông nghiệp. Trong quá trình giao đất nông nghiệp tất cả các loại đất xấu, tốt, xa, gần đen ra chia đều cho các hộ nông dân, vì vậy sự manh mún về đất nông nghiệp là phổ biến. Một hộ gia đình có tới 20 thửa ruộng, ở trung du miền núi có hộ đạt mức kỷ lục 53 thửa tổng diện tích cộng lại khoảng dưới 2 ha. Việc chia đất manh mún ảnh hưởng lớn đến công nghiệp hoá - hiện đại hoá tác của người nong dân, làm giảm năng suất lao động gây cản trở trong việc sản xuất kinh tế hàng hoá nông nghiệp. Bởi vậy Nhà nước khuyến khích các hộ gia đình nông dân chuyển đổi ruộng cho nhau. 

*Chuyển đổi đất nông nghiệp không phải nộp thuế chuyển quyền. Đất ở phải nộp thuế. 

Câu 54: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định trong pháp luật đất đai. Nhận xét về quyền và nghĩa vụ trong thực tế?

Điều73- Luật đất đai1993 sửa đổi bổ sung một số điều năm1998và2001 quy định người sử dụng đất có những quyền sau đây:

1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao. 

3. Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

4. Hưởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ cải tạo đất mang lại. 

5. Được Nhà nước hướng dẫ và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất. 

6. Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đế quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, đươc bồi thường về đất khi bị thu hồi. 

7. Được quyền góp đất để hợp tác sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất. 

8. Đươc quyền khiếu nại tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp luât về đất đai. 

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành người sử dụng đất không chỉ có quyền chiếm hữu sử dụng mà còn có các quyền ăng khác là: quyền chuyển nhượng, quyền chuyển đổi, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, thế chấp hoặc bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh liên kết. 

Các quyền này được biểu hiện ở hộ gia đình cá nhân tổ chức sử dụng đất khác nhau

Trước Luật đất đai 1993 chúng ta đã có Luật đất đai 1987. Luật đất đai 1987 khẳng định. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thong snhất quản lý, Nhà nước giao đât cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có hạn hoặc tạm thời. 

Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất được giao kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kêt quả đầu tư khi thấy còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự thủ tục do pháp luật quy định. Luật đất đai 1993 mở rộng hơn hình thức giao quyền cho người sử dụng đất. Ngoài việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân thuê đất. 

Điều79- Luật đất đai 1993 quy định: "Người sử dụng đất có những nghĩa vụ sau đây". 

1. Sử dụng đất đơn mục đích, đơn ranh giới và các yêu cầu khác đã được quy định khi giao đất. 

2. Thực hiện các biện pháp để bảo vệ và tăng khả nang sinh lợi của đất. 

3. Tuân theo những quy định vè bảo vệ môi trường khong làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. 

4. Nộp thuế sử dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí địa chính theo quy định của của pháp luật. 

5. Nộp tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật. 

6. Bồi thường cho người có đất bị thu hổi để giao cho mình. 

7. Giao lại đất khi Nhà nước cú quyết định thu hồi. 

Trong thực tế việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất còn nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu xem xét. Người sử dụng đất nhiều khi chưa sử dụng các quyền năng của mình. Ví dụ như quyền chuyển đổi đất nông nghiệp. Các hộ nông dân ít sản xuất trên quy mô lớn. Ngoài ra còn có tình trạng người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình khong đúng trình tự thủ tục quy định (chuyển nhượng ngầm quyền sử dụng đất). 

Người sử dụng đất nhìn chung còn có sự vi phạm về nghĩa vụ. Tình trạng lấn chiếm đất, "nhảy dù" xuống các diện tích đất chưa sử dụng khá phổ biến. Người sử dụng đất do nhiều nguyên nhân khác nhau mà chưa thực hiện tốt các biện pháp bảo vệ đất, chậm trễ trong việc giao lại đất khi bị thu hồi. 

Câu 55: Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nào với Nhà nước. Mục đích của việc quy định các nghĩa vụ tài chính. 

Các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện với Nhà nước. 

- Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng vào mục đích. Hộ gia đình cá nhân làm nhà ở. Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Tổ chức kinh tế đầu từ xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gán liền với kết cấu hạ tầng đó. Tổ chức kinh tế được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền để chi phí quyết định mà không phải đền bù thiệt hại về đất cho người bị thu hồi phải nộp 100% tiền sử dụng đất và trường hợp bồi thường đền bù thiệt hại về đất thì được trừ số tiền thực tế đã đền bù nhưng mức độ tối đa không quá 90% tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách. 

- Tiền sử dụng đất khi được chuyển mục đích sử dụng đất. 

+ Đối với hộ gia đình cá nhân. 

Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp đất lâm ngiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ và đất làm muối khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang làm đất ở theo quy hoạch được duyệt phải nộp 40% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức đất ở. 

+ Đối với tổ chức. 

Tổ chức đan sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trong thủy sản và làm muối, đất sử dụng vào mục đích an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,đất chuyên dùng khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang thành đất ở, xây dựng kết cấu hạ tầng phải nộ 100% tiền sử dụng. 

+ Tổ chức đang sử dụng đất thuê khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép snag xây dựng nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê phải nộp 100% tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước trường hợp tổ chức đã nộp tiền thuê đất tính đến thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất mà còn dư thì được trừ số tiền thuê còn dư đó vào tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách, trường hợp phải đền bù thiệt hại về đất thuê thì được trừ số tiền thực tế đã đến bù nhưng không qua 90% số tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách. 

- Lệ phí địa chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính, chứng nhận biến đọng về đất đai. 

Người sử dụng đất mà không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạc, không có tranh chấp khi được cơ quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

+ Đối với đất đô thị:

Trường hợp sử dụng đất ở ổn định trước ngày18/12/1980 thì không phải nộp tiền sử dụng đất. 

Trường hợp sử dụng đất ở ổn đinh từ ngày18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất. 

Trường hợp sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 trở về trước sau thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất. 

Nếu do chuyển nhượng của người sử dụng đất trước đó không có giấy tờ hợp lệ chỉ có giấy tờ mua,bán chuyển nhượng giữa hai bên được UBND xã, phường thị trấn xác nhận phải nộp tiền sử dụng đất. 

- Đối với đất khu dân cư nông thôn. 

Trường hợp sử dụng đất ở ổn định trước ngày31/5/1990 thì không phải nộp tiền sử dụng đất. 

Trường hợp sử dụng đất ở ổn định từ ngày31/5/1990 đến trước ngày15/10/1993 thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất. 

Trường hợp sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 trở về trước sau thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất. 

Nếu do nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất trước đó không có giấy tờ hợp lệ chỉ có giấy mua, bán, chuyển nhượng giứa hai bên UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thì phải nộp 40% tiền sử dụng đất. 

- Thuế: 

+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp. 

+ Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

+ Thuế nhà đất. 

Mục đích của quy định nghĩa vụ tài chính. 

- Sử dụng làm công cụ tài chính phục vụ cho quảnlý Nhà nước về đất đai. 

- Tác động vào ý thức người sử dụng đất đẻ họ sử dụng tiết kiệm có hiệu quả. 

- Thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất kết hợp hài hồ các lớiich. 

- Tạo ra nguồn thu cho ngân sách Nhà nước phục vụ cho phúc lợi xã hội. 

Câu 56: Luật đất đai quy định: "Trong trường hợp thật cần thiết,Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bịt hu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ "Phân tích quy định này?

Thực chất quy định này là một biểu hiện cụ thể của nguyên tắc quản lý Nhà nước đối với đất đai. Nguyên tắc bảo đảm sự kết hợp hài hồ giữa các lợi ích. Trong quản lý nhà nước về kinh tế nói chung và về đất đai nói riêng cần phải trú trọng việc kết hợp hài hồ giữa lợi ích của Nhà nước lợi ích của người sản xuất đất bởi vì đât đai không chủ là tài sản chung của quốc gia của cộng đồng, mà còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chata quan trọng của bản thân người sử dụng đất. 

Quy định trên nhằm mục đích xử lý tốt mối quan hệ giữa các lợi ích để tỏa động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế đồng thời giảm bớt xung đột giữa người quản lý và người sử dụng đất đai loại trừ dần những nguyên nhân làm nảy sinh tiêu cực trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. 

Quy định này củng để gián tiếp khẳng định quy định Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho hộ gia đình , cá nhân tổ chức sử dụng. Việc quy định về thu hồi đất có đền bù nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất ổn định đời sống của người có đất bị thu hồi. Quy định này cũng cho thấy được bản chất của Nhà nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam là Nhà nước của nhân dân, do dân và vì nhân dân. 

Câu 57: Anh (chị) có nhận xét gì về tình hình giao đất, cho thuê đất hiện nay?

Giao đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho tổ chức hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. 

Thuê đất là Nhà nước trực tiếp cho người có nhu cầu sử dụng đất được thuê đất theo thời hạn và theo mục đích mà Nhà nước cho phép sử dụng đất được quyền cho thuê lại đất đã thuê của Nhà nước. 

Trong thực tế trong những năm qua việc giao đất, cho thuê đất có những tiến bộ đáng kể. Các quyết định giao đất đã xác lập quyền sử dụng đất cho nhiều hộ gia đình, cá nhân tổ chức phù hợp nguyện vọng mong muốn của người sử dụng đất, từ đó đất đai được giao sử dụng có hiệu quả thiết thực. 

Việc cho thuê đất cũng có nhièu cải tiến. Thời gian giải quyết đơn xin thuê đất được rút ngắn phù hợp với nhu cầu của cơ chế thị trường. 

Tuy nhiên trong việc giao đất cho thuê đất vẫn còn những vướng mắc. Việc giao đất cho thuê đất căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của chúng ta còn quá nhiều hạn chế điều chỉnh liên tục làm cho việc giao đất cho thuê đất gặp khó khăn hiệu quả thấp. Đất đã giao, đã cho thuê chậm được đưa vào sử dụng. 

Một vấn đề nữa là sự vi phạm thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Có tình trạng UBND phường xã đã có nơi ra quyết đinh giao đất. . . Việc giao đất chưa được quy định cụ thể rõ ràng về mục đích sử dụng dẫn đến tình trạng người thực hiện đợc giao đất rồi để đất đó mà không thực hiện các hoạt động sản xuất. Đất đô thị khi quy hoạch các khu đo thị các khu công nghiệp giao đất rừng cho dân dẫn đến hậu quả là người sử dụng đất có cơ hội chuyển mục đích đất trái phép. 

Câu 58: Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nười sử dụng đất phải có giấy tờ gì? Nhân xét về tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

(Theo công văn số 1427/ĐC ngày 3. 10. 1995 của Tổng cục Địa chính). 

Người sử dụng đất có một trong các giấy tờ sau được cơ quan Nhà nước cơ thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quỳen theo quy định của pháp luật về đất đai. 

- Những loại giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thểm quyền giao đất cho thuê đất trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hồ,Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hồ miền nam Việt Nam, Nhà nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất, từ đó đến nay. 

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp. 

- Giấy tờ do cơ quan thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp. 

- Giấy tờ thừa kế nhà đất, tặng, cho nhà đất đưa UBND xã phường thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp. 

- Bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật. 

- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa. 

- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND xã phường, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của UBND xã, phường, thị trấn. 

Tham khảo: Người sử dụng đất không có giấy tờ hợp pháp được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

- Người được thừa kế quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở hoặc tài sản mà khong có tranh chấp về thừa kế nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ. 

- Người khai hoang đất đai từ 1980 trở về trước phù hợp với quy hoạch liên tục sử dụng và không có tranh chấp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước. 

- Người nhận chuyển nhượng đất ở thực sự có yêu cầu được chính quyền địa phương xác nhận. 

- Người sử dụng đất ổn định không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch được chính quyền cấp xã xác nhận, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước. 

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay nhìn chung là tiến độ chậm. Theo báo cáo công tác 9 tháng đầu năm của Tổng cục địa chính năm 2001 mới khoảng 641. 000 hộ trong tổng số4. 547. 000 hộ sử dụng đất đô thị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 14% tổng số Qua thực tế đền bù giải phóng mặt bằng thì nhiều tỉnh phía nam trong tổng số100% nhà đất được đền bù chỉ30% là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. . . Có thể khẳng định rừng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều vấn đề cần xem xét, giải quyết. Bên cạnh đó, việc người dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là điều cần phải được lý giải cặn kẽ và sâu sắc. 

Câu 59: Căn cứ để các cơ quan Nhà nước ra quyết định giao đất cho thuê đất?

Căn cứ chung nhất để Nhà nước ra quyết định giao đất, cho thuê đất. 

- Văn cứ vào quỹ đất của địa phương. 

- Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất của từng địa phương đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

- Căn cứ vào nhu cầu, khả năng sử dụng đât của người sử dụng đất được ghi trong luận chứng kinh tế , kỹ thuật, ghi trong dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

- Đơn xin giao đất của người sử dụng. 

+ Căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất lâm nghiệp. 

- Tuỳ thuộc vồ quỹ đất lâm nghiệp của địa phương. 

- Trên cơ sở quy hoạch đất lâm nghiệp, quy hoạch rừng các loại của từng địa phương đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

- Căn cứ vào nhu cầu khả năng sử dụng đất lâm nghiệp của tổ chức được ghi trong dự án quản lý xây dựng khu rừng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. 

- Căn cứ vào đơn xin giao đất lâm nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được UBND xã, phường, thị trấn nơi cư trú xác nhận. 

+ Căn cứ để giao đất ở khu dân cư nông thôn. 

- Dựa vào quy hoạch kế hoạch sử dụng đất khu dân cư nông thông đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 

- Căn cứ vào mức đất ở nông thôn cho mỗi hộ gia đình theo quy định của chính phủ. 

- Căn cứ vào đơn xin giao đất của hộ gia đình có nhân khẩu thường trú tại địa phương. 

+ Căn cứ để giao đất đo thị: Cơ bản gióng như giao đất khu dân cư nông thôn. 

Câu 60: Đối tượng nào được giao đất lâm nghiệp?

Nhà nước giao đất lâm nghiệp không thu tiền CD Đ cho các đối tượng sau:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp lâm nghiệp, ngư nghiệp, làm muối mà có nguồn sống chính (chủ yéu) là thu nhập có đưọctwf các hoạt động sản xuất đó, được UBND xã, phwongf, thịt rấ nơi có đất lâm nghiệp xác nhận. 

- Ban quản lý rừng đặc dụng, rừng phòng hộ. 

- Doanh nghiệp Nhà nước đang sử dụng đất lâm nghiệp do Nhà nước giao trước ngày01/01/1999. 

- Trạm, trại, xí nghiệp giống lâm nghiệp, trường học trường dạy nghề. 

- Tổ chức khác thuộc các thành phần kinh tế đã được Nhà nước giao đất lâm nghiệp theo nghị định số02/NĐChính phủ ngày15/10/1994 của Chính phủ trước ngày 01/01/1995 được tiếp tục sử dụng cho đến hết thời hạn giao đất khi hết thời hạn đã giao phải chuyển sang thuê đất. 

- Đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất lâm nghiệp kết hợp với quốc phòng. 

- Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình các nhân trong nước, tổ chưc và cá nhân nước ngoài thuê đất để sử dụng vào mục địch lâm nghiệp. 

- Đất được quy hoạch để gây dựng, phát triển rừng sản xuất. 

- Đất rừng phòng hộ đầu nguồn ít rung yếu. 

- Đất rừng đặc dụng để kinh doanh cảnh quan du lịch sinh thaní dưới tán rừng theo quy định của Bộ nông nghiệp phát triển và nông thôn.

Câu 61: Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai quan trọng nhất, yếu nhất?

Nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai xem câu 12.

Có thể khẳng định rằng trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, thì lĩnh vực hoạt động của Nhà nước trong việc ban hành các văn bản pháp luật là nội dung quan trọng nhất. Nó quan trọng nhất bởi các lý do sau đây:

- Các văn bản pháp luật là nơi các chính sách đất đai của Đảng được quy phạm hoá. Chúng ta khẳng định chính sách và pháp luật là công cụ quan trọng nhất để quản lý nhà nước về đất đai thì hoạt động ban hành văn bản pháp luật về đất đai không thể khong chiếm vị trí quan trọng hàng đầu.

- Quản lý Nhà nước nói chung, quản lý Nhà nước vì đất đai nói riêng không thể thiếu các văn bản pháp luật. Nó ổn định các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai, nó là cơ sở pháp lý trong quy trình quản lý Nhà nước về đất đai.

- Các văn bản pháp luật còn chi phối ảnh hưởng trực tiếp đến các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.

Mặc dù hoạt động ban hành văn bản pháp luật là nội dung quan trọng nhất trong quản lý Nhà nước về đất đai nhưng nó cũng là một trong những khâu yếu nhất.

Văn bản ban hành nhiều mà khôg đồng bộ, toàn diện.

- Các văn bản có tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn.

- Nhiều văn bản ban hành không phù hợp với thực tế, thiếu tính khả thi.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nước ta cũng là một nội dung quản lý còn nhiều yếu kém. Các quy hoạch, kế hoạch còn tản mạn, tính khả thi thấp chỉ trú trọng phân khu chức năng mà chưa tính toán để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và hợp lý.

Câu 62: Khi thu hồi đất Nhà nước dền bù theo nguyên tắc nào?

Các nguyên tắc đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.

- Nguyên tắc công bằng, dân chủ: Đây là nguyên tắc cơ bản trong đền bù khi thu hồi đất. Việc thu hồi đất phải dựa vào hiện trạng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, quy định của pháp luật để đối xử công bằng với các đối tượng sử dụng đất có đất bị tu hồi. Phải quán triệt từ tưởng lấy dân làm gốc đề bàn bạc dân chủ, công khai, công khai hoá quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đẻ tìm ra giải pháp mực đền bù hợp lý khi các văn bản pháp luật chưa phù hợp.

- Nguyên tắc pháp chế: Việc đền bù cho người sử dụng đát có đất bị thu hồi phải bảo đảm tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện, đối tượng được đền bù không được "tách luật" để làm sai ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, chính sách của Nhà nước.

- Nguyên tắc kết hợp hài hồ các lợi ích của Nhà nước, lợi ích cộng đồng và lợi íc của người sử dụng đất. Khi đền bù nếu chỉ coi trọng lợi tích của Nhà nước thì việc thu hồi đất khó thực hiện. Ngược lại chỉ quan tâm đến lợi ích của người sử dụng đất thì sẽ làm ảnh hưởng đến lợi ích của quốc gia. Nguyên tắc này nếu được thực hiẹn tốt sẽ góp phần ổn định đời sống người sử dụng đất bịt hu hồi đất đồng thời chính sách của Nhà nước được thực hiện hiệu quả.

- Nguyên tắc đền bù hợp lý.

Câu 63: Phân tích thẩm quyền của cơ quan Nhà nước trong việc giải quyết tranh chấp về đất đai. Hiện nay tranh chấp loại nào hay xảy ra nhiều nhất?

Giải quyết tranh chấp về đất đai là một nọi dung quan trọng trong quản lý Nhà nước vè đất đai.

Theo khoản 2,3 Điều 38 Luật đất đai 1993 thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai của cơ quan Nhà nước được quy định như sau:

Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất khôg có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì do UBND giải quyết theo quy định:

- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân hộ gia đình với nhau, giữa cá nhân, hộ gia đình với tổ chức giữa tổ chức với tổ chức nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức, hộ gia đình cá nhân nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc của Trung ương.

Trong trường hợp không đồng ý với quyết đinh của UBND đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên. Quyết định của cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên cớ hiệu lực thi hành.

Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do toà án quyết định.

Quán triệt từ tưởng lấy dân làm gốc Nhà nước khuyến khích hồ giải đất đai trongnhân dân. Việc quy định thẩm quyền giải quyết cho các cơ quan Nhà nước để tránh tình tạn đơn từ khiếu kiện khiếu nại về đất đai, chuyển lòng vòng chậm được giải quyết ảnh hưởng đến đời sống, kinh tế của nhân dân.

Về tranh chấp quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới hành chính. Đ39 Luật đất đai1993 quy định do đó UBND các đơn vị hành chính có tranh chấp cũng phối hợp giải quyết. Trong trường hợp không đạt được sự nhất trí haợc viẹc tự giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì thẩm quyền giải quyết được quy định.

- Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh thì do chính phủ quyết định.

- Nếu việc tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Quốc hội quyết định.

- Hiện nay các tranh chấp về địa giới là tranh chấp xảy ra nhiều nhất do tính lịch sử của đất đai.

Câu 64: Khi nào một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Tại sao trên thực tế thường xảy ra hiện tượng chuyển nhượng ngầm đất đai?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định theo đó người sử dụng đất (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.

Một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là hợp pháp khi có đủ các điều kiện:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dất phải được lập thành văn bản theo mẫu do Tổng cục địa chính ban hành, đối tượng của hợp đồng hợp pháp.

- Chủ thể hợp đồng hợp pháp:

+ Người được chuyển nhượng có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được phép chuyển nhượng.

+ Người được chuyển nhượng có quyền nhận chuyển nhượng.

Thực tế thường xảy ra hiện tượng chuyển ngầm đất đai là do các nguyên nhân:

- Các bên muốn trốn khoản thuế chuyển quyền.

- Do thủ tục chuyển nhượng rườm rà, phức tạp.

- Do bên chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không chuyển nhượng ngầm thì việc chuyển nhượng không thể thực hiện được. Đây là hậu quả của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chạm trễ gây khó khăn cho người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền.

Câu 65: Hãy nêu các điều kiện sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nướn ngoài. Người nước ngoài có được nhận chuyển nhượng đất đai ở Việt Nam?

Theo Điều6- Nghị dịnh số81/2001/NĐ- CP ngày 5/11/2002 của Chính phủ về viẹc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mu nhà ở tại Việt Nam thì điều kiện để được mua nàh tại Việt Nam phải có đủ các giấy tờ sau:

- Hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam haợc họ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài cấp. Trong trường hợp sử dụng hộ chiếu giấy tờ hợp lệ của người nước ngoài thì phải có giấy chứng nhận có quôc tịch Việt Nam haợc giấy xác nhận mất quốc tích Việt Nam hoặc giấy xác nhận đăng ký công dân. Giấy tờ được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận thuộc các đối tượg được mua nhà ở Việt Nam.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành Nhà nước chỉ cho phép chuyển nhượng: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất ở. Điều kiện được nhận chuyển quỳen sử dụng đất được quy định: có nhu cầu sử dụng đất, đất dưới hạn mức vấn đề về hộ khẩu. Chính vì vậy người nươc ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Câu 66: Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản tiền gì?Tại sao hiẹn nay có hiện tượng người dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất nộp các khoản tiền sau đây:

- Lệ phí địa chính (tiền sử dụng đất).

- Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất phải nộp tiều sử dụng đất, thuế chuyển quyền.

- Chi phí cần thiết cho việc đăng ký kê khai đo vẽ nhà, đất.

Người dân không muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do:

- Tình trạng vi phạm pháp luật của những cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực tế là vấn đề hạn mức đất theo quy định chỉ áp dụng cho các trường hợp giao đất mới mà không áp dụng đối với các trường hợp đã giao trước Nghị định 04năm2002 nhiều địa phương lại ấp dụng hạn mức khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp trước đó kể cả đó là dất thổ cư gia đình đã sinh sống nhiều đời.

- Thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Câu 67: Quy hoạch sử dụng đất nhằm mục đích gì? Tại sao một quy hoạch sử dụng đất có thể được điều chỉnh nhiều lần. Phân tích ưu và nhược điểm của việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết?

Quy hoạch sử dụng đấtchính à sự tính toán phần đất đai cụt hể và hợp lý về sĩ lượng, chất lượng vị trí không gian cho các mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước và từng địa phương ở mỗi giai đoạn phát triển của đất nước.

Nhà nước đặt vấn đề quy hoạch sử dụng đất vì các mục đích cơ bản sau đây.

- Sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.

- Bảo đẩm đất được sử dụng tiết kiệm.

- Bảo đảm cho sự phát triển bền vững trong tương lai.

- Đưa vào sử dụng các diện tích chưa sử dụng.

- Phân khu chức năng giải quyết các vấn đề giao thông.

- Chực hiện các chính sách đầu tư, xây dựng sản xuất theo ý đồ của Nhà nước . . .

Thực tế là các quy hoạch sử dụng đất ơ nước ta thường bị điều chỉnh nhiều lần. Hiện trạng trên bắt nguồn từ sự thay đổi các điều kiện kinh tế xã hội trong từng thời kỳ khác nhau, sự biến động về chính sách phát triển, sự yếu kém trong công tác quy hoạch dẫn đến các quy hoạch khi thực hiện không hiệu quả và phải điều chỉnh.

Việc điều chỉnh các quy hoạch chi tiết có những ưu và nhược điểm riêng.

*Ưu điểm: - Tạo ra tính thiết thực, tính khả thi của quy hoạch. Quy hoạch ngày càng phù hợp với các điều kiện kinh tế xã hội.

*Nhược điểm:

- Chi phí tốn kém cho công tác ưuy hoạch.

- Làm cho các dự án chậm được triển khai, đóng băng các dự án.

- Tạo kẽ hở cho những tiêu cự trong quản lý Nhà nước về đất đai.

- Thời gian điều chỉnh quy hoạch kéo dài có thể quy hoạch được xây dựng lại không còn thiết thực khả thi và phải tiếp tục điều chỉnh.

Câu 68: Anh (chị) có nhận xét gì về thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay?

Thị trường bất đông sản ở nước ta đã được hình thành từ cuối những năm 1980 dưới các hình thức chuyển nhượng mua bán dưới dạng "xác nhậ tay" mà không cần thông qua các thủ tục pháp lý. Điều đó đã làm cho thị trường bất đông sản vốn đã phức tạp lạ càng thêm rối ren. Để điều tiết thị trường bất đông sản hoạt động theo đúng quy luật thị trường Nhà nước đã có những công cụ và phương thức điều tiết thiết thực, thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt ban hành các quy định về đăng ký bất đông sản, thuế chuyển quyền, giá đến bù đất khi thu hồi giải phóng mặt bằng. . Tuy vậy thị trường bất đông sản của nước ta vẫn còn nhiều "vấn đề".

Cho đến nay thị trường bất đông sản ở nước ta vấn là thị trường phi chính quy. Việc mua bán,trao đổi đất đai, nhà ở chủ yếu diễn ra dưới các hình thức viết trao tay mà khong có xác nhận của chính quyền sở tại ở cả thành thị và nông thôn và cả ở những nơi đã quy hoạch đang quy hoạch và còn chưa quy hoạch. Việc chậm chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho các chủ sử dụng đất không có điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Do đó hình thức chuyển nhượng này đầy những yếu tố rỉu ro mà Nhà nước không thể kiểm soát nổi dẫn tới tình trạng phát triển tự phát, giao dich ngầm - phi chính quy về bất đông sản, phát triển theo hướng đầu cơ, thiếu lành mạnh gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước, đồng thời làm phát sinh nhiều tranh chấp dẫn đến khiếu kiện nhất là khiếu kiện trong việc bồi thười thiệt hạ khi Nhà nước thu hồi đất.

Trong quá trình vận động, để đạt được những kết quả hữu hiệu mà cac chủ thể tham gia hoạt động thì chúng ta lại thiết một yếu tố hết sức cơ bản là vấn đề thông tin thị trường bất động sản như thông tin về quy hạch, về giao đất, thu hồi đất. Những thông tin sai lệch về quy hoạch về kế hoạch, về sự thay đổi chính sách của Nhà nước đã làm cho các quan hệ cung cầu biến đụng mạnh tạo ra các "cơn sốt" về đất trong đó có cả những "cơn sốt ảo" về đất.

Thị trường bất động sản ở nước ta chưa được định hướng bởi một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, bởi hệ thống các cơ quan quản lý có đủ năng lực để phát triển toàn diện lành mạnh.

Các giải pháp.

- Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai.

- Quy định rõ ràng về chức năng nhiệm vụ của các cơ quan quản lý đất đai.

- Xây dựng khung giá cho từng loại đất phù hợp.

Câu 69: Chính quyền xã có nhiệm vụ gì trong quản lý Nhà nước về đất đai. Nhân xét về tình hình quản lý của chính quyền cấp xã?

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì UBND xã là cấp quản lý và sử dụng 5% đất công ích do HDND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. UBND xã có thể cho hộ gia đình, cá nhận thuê để sử dụng vào sử dụng nông nghiệp nuôi trồng thuỷ dản . Tiền thu được từ việc cho thuê đất được sử dụng cho nhu cầu công ích của cấp xã theo quy định của pháp luật hoặc lấy tiền đó xây dựng các công trình tại xã khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. UBND không được dựng quỹ đất 5% để giao cho nhân khẩu tăng thêm hàng năm trong xã.

UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam, Hội nông dân, các tổ chức thành viên khác của Mặt trên tổ quốc và công dân hồ giải các tranh chấp đất đai. UBND xã lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất.

Chính quyền cấp xã trong những năm qua nhìn chung đã thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ quản lý của mình. Diện tích quỹ đất công ích đã được cho thuê đem lại những hiệu quả thiết thực đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, vấn đền là có những chính quyền cấp xã đã cấp đất trái pháp luật, sử dụng tiền cho thuê 5% quỹ đất công tích còn có nhiều vấn đề phải nghiên cứu, xem xét.

[right-post]